Le rôle du dépôt de garantie lors du compromis de vente

Vous êtes décidé à acquérir un bien immobilier et vous avez déjà convenu du prix avec le vendeur. Ce dernier exige alors le versement d’un acompte lors de la conclusion du compromis de vente. Il s’agit du dépôt de garantie qui permet de prouver au vendeur votre intention réelle d’acheter le bien. En échange, le vendeur réserve le bien immobilier avant la conclusion définitive du contrat de vente.

En tant que principale source de litige dans les transactions immobilières, il est crucial de bien connaître le dépôt de garantie du compromis de vente. Découvrez son rôle, son montant, ses modalités de versement ainsi que ses conditions de restitution.

Sommaire

• Dépôt de garantie du compromis de vente : qu'est-ce que c'est ?
• Quel est le montant du dépôt de garantie lors d'un achat immobilier ?
• Quelles sont les modalités de versement du dépôt de garantie ?
• Quelles sont les conditions de restitution du dépôt de garantie ?
• Dans quelles situations le vendeur peut-il garder le dépôt de garantie et annuler la vente ?
• Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Le dépôt de garantie d’un compromis de vente est un acompte que l’acquéreur d’un bien immobilier verse au moment de la signature de la promesse synallagmatique de vente. Il s’agit d’une garantie supplémentaire qui permet de rassurer le vendeur sur votre intention d’acheter son bien. Le dépôt de garantie vise également à vous démarquer des autres candidats intéressés par le bien immobilier en vente.

La loi ne prévoit aucun montant minimal du dépôt de garantie. Librement fixée par les parties, la somme est généralement comprise entre 5 et 10 % du prix de vente définitif du bien hors frais de notaire. Ce montant peut aussi être forfaitaire.

En tant qu’acheteur, vous avez intérêt à négocier un montant le plus faible possible pour préserver vos finances. Toutefois, le vendeur a tout intérêt à augmenter le montant pour vous dissuader de rompre le compromis de vente. Dans tous les cas, le montant reste négociable et il appartient aux deux parties de fixer un pourcentage qui leur convient.

À titre d’exemple, si vous achetez une maison d’une valeur de 450 000 €, un acompte de 7 % représente 31 500 €. Vous devez donc verser 31 500 € à titre de dépôt de garantie.

Le versement du dépôt de garantie se fait par chèque ou par virement bancaire selon le montant. Les modalités varient par ailleurs selon que la signature du compromis de vente a lieu devant un professionnel ou non.

Signature devant un professionnel

Lorsque la signature a lieu devant un notaire ou un agent immobilier, l’acompte est versé sur un compte séquestre de ce professionnel jusqu’à la vente définitive. Il appartient à ce dernier d’attribuer le montant de l’acompte à telle ou telle partie en fonction des termes du compromis de vente. Le virement bancaire est obligatoire lorsque vous passez par un notaire.

Signature entre les parties

Même en l’absence de professionnel, le dépôt de garantie ne doit jamais être versé directement au vendeur. Il est ainsi recommandé de faire appel au notaire en charge de la vente afin de consigner cet acompte. La présence d’un professionnel est essentielle pour éviter tout litige. Le dépôt de garantie est d’ailleurs la première source de litige dans un compromis de vente, notamment lorsque le vendeur ne restitue pas l’acompte en cas de rétractation de l’acheteur.

Le vendeur restitue le dépôt de garantie dans deux cas.

Renoncer à l’achat dans le délai de rétractation

Vous disposez d’un délai de rétraction de dix jours qui commence à s’écouler au lendemain de la signature du compromis de vente. Si vous changez d’avis en renonçant à l’achat dans le délai légal, vous récupérez votre acompte sans besoin de justifier votre décision.

Le délai de rétraction est reporté en l’absence des documents devant obligatoirement figurer en annexe. Il ne commence à s’écouler que lorsque le propriétaire aura produit tous les documents.

Vous devez notifier l’annulation du compromis de vente au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pourrez alors récupérer l’acompte versé auprès du notaire ou de l’agence immobilière.

Non-réalisation d’une clause suspensive

Le compromis de vente prévoit des conditions suspensives qui doivent être obligatoirement exécutées pour que la vente se réalise. La clause suspensive la plus fréquente est l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur. Cela signifie que si vous n’obtenez pas un financement pour votre projet immobilier, le compromis de vente est rompu. Vous pourrez alors récupérer votre acompte, même lorsque le délai de rétractation est dépassé.

Cependant, il faut prouver au vendeur que vous avez pris les dispositions nécessaires pour réaliser la condition suspensive. Vous devez, par exemple, fournir au vendeur, un refus de prêt communiqué par la banque.

La réalisation de travaux sur le bien immobilier à vendre peut aussi constituer une condition suspensive attribuée au vendeur. Ainsi, lorsque le vendeur n’exécute pas cette condition suspensive, vous êtes en droit de rompre le compromis de vente et de récupérer votre acompte.

Le vendeur peut garder le dépôt de garantie lorsque l’une de ces situations se présente :

• Le délai de rétractation est dépassé ;
• Vous n’honorez pas vos engagements.

En cas de faute ou de négligence de l’acheteur, le vendeur peut annuler la vente. L’acompte sert alors à dédommager le préjudice subi par le vendeur dû à l’immobilisation du bien pendant une certaine période au cours de laquelle le bien aurait pu être vendu.

Si la vente est effectivement conclue, l’acompte est déduit du prix du bien immobilier vendu.

Le dépôt de garantie est-il
obligatoire ? 

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Toutefois, il s’agit d’une pratique courante pour sécuriser les transactions immobilières. Pour l’acheteur, il constitue un moyen de prouver sa bonne foi au vendeur. Pour le vendeur, il constitue un moyen de compensation en cas de non-réalisation de la vente. Le vendeur exige généralement un acompte de 5 à 10 % du prix de vente du bien.

Vous savez désormais que le versement du dépôt de garantie n’est pas à prendre à la légère. Il est essentiel de bien élaborer le compromis de vente pour éviter tout litige avec le vendeur. L’idéal est de faire appel à un notaire pour sécuriser vos transactions.