Comment contourner le taux d'usure d'un prêt immobilier ?

Le taux d’usure est le taux d'emprunt maximum auquel une banque est autorisée à prêter de l'argent, notamment pour financer un prêt immobilier. Mais le taux d'usure empêche parfois certains dossiers de crédit d'emprunteurs d'être validés par les banques. Dès lors, quelles alternatives existent pour les particuliers ? Comment peuvent-ils contourner le taux d'usure, et qu'ainsi leur prêt immobilier ne reste pas qu'une arlésienne ?

Sommaire

• Qu’est-ce que le taux d’usure ?
• Taux d’usure et refus de prêt immobilier : comment faire ?
• Comment contourner le taux d’usure ?

Le taux d’usure désigne le taux d'emprunt maximum auquel une banque peut accorder un crédit.
Fixé trimestriellement par la Banque de France, il est destiné à protéger les emprunteurs contre les tarifications abusives de banques. Le taux d'usure s'applique à travers le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui, outre le taux d'intérêt nominal, comprend tous les frais annexes d'un crédit immobilier.

Mais lorsque les taux d'intérêt augmentent, les banques ne peuvent prêter à un taux inférieur, sans compter qu'elles prélèvent aussi des frais de dossier et appliquent une marge, dans la mesure où elles ne prêtent pas d'argent gratuitement. Or, si on ajoute ces éléments aux frais annexes du prêt immobilier (comme l'assurance emprunteur), le TAEG final que les établissements prêteurs devraient appliquer pour que les crédits immobiliers soient finançables dépasse le taux d'usure.

Par conséquent, dans cette configuration, de nombreux emprunteurs voient leur demande de prêt immobilier refusée à cause du taux d'usure.

Pour savoir comment contourner le taux d'usure, encore faut-il d'abord connaître la manière dont il est calculé.

Pour calculer le taux d'usure, la Banque de France prend en compte les taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit, augmentés d'un tiers.Il existe des taux d'usure en fonction des catégories de crédits, de leur durée ou de leur montant.

Par exemple, au 1er avril 2024, le taux d'usure pour un prêt immobilier remboursable sur 20 ans est de 6,39 %.

Malgré une légère baisse des taux d'intérêt immobiliers observés depuis fin 2023 et le début de l'année 2024, bon nombre d'emprunteurs essuient encore des refus de prêt immobilier en raison du taux d'usure trop élevé.

Si une banque lui refuse sa demande de crédit immobilier, un particulier dispose toutefois de recours pour améliorer son profil d’emprunteur et financer son projet. Découvrons comment contourner le taux d'usure.

Utiliser la délégation d'assurance emprunteur

Si elle n'est pas obligatoire, en pratique, jamais une banque n'acceptera de prêter un capital à un particulier qui n'a pas d'assurance emprunteur. Celle-ci sert à rembourser la banque si l’emprunteur ne peut plus payer les échéances de son crédit immobilier à la suite d'un aléa (perte d'emploi, maladie, accident...).
Donc, à moins de proposer de solides garanties financières (comme un nantissement ou une hypothèque), sans cette assurance, l'emprunteur essuiera un refus de son prêt immobilier, nonobstant le taux d'usure applicable.

Néanmoins, la loi française autorise désormais les emprunteurs à souscrire une autre assurance emprunteur que celle proposée par la banque, souvent onéreuse et peu personnalisable. Rien n'empêche pourtant un emprunteur de souscrire une assurance emprunteur externe pour réaliser d'importantes économies (parfois plus de 30 % du coût total du crédit)* et personnaliser davantage ses garanties.

À partir du moment où le nouveau contrat de l'emprunteur propose des garanties équivalentes à l'assurance de la banque, celle-ci ne peut s'opposer à cette délégation d'assurance.
L'assurance emprunteur étant une dépense prise en compte dans le calcul du TAEG, si son prix baisse, le TAEG baissera aussi, et la demande de prêt immobilier a donc beaucoup plus de chances d'aboutir lorsque le TAEG est inférieur au taux d'usure.

Bon à savoir : comment contourner le taux d'usure en diminuant les autres frais du prêt immobilier ? Il est possible de négocier les frais de dossier de crédit immobilier dont le montant varie en fonction des banques (jusqu'à 1,20 % du coût total du crédit), car comme l'assurance emprunteur, ils sont pris en compte dans le calcul du TAEG.

Augmenter son apport personnel

Les banques exigent généralement que l'emprunteur apporte personnellement 10 % du montant emprunté.
Mais s'il peut apporter davantage, cela baissera le coût total du crédit immobilier.

Solliciter un courtier immobilier

Un courtier sait monter un dossier de financement et connaît parfaitement les exigences des banquiers. Il pourra donc faire accepter un dossier de crédit, d'autant plus qu'il a l'habitude de travailler avec des banquiers de confiance, à qui il communique de bons dossiers (des emprunteurs solvables).

Raccourcir la durée du crédit

Comment contourner le taux d'usure en diminuant la durée du crédit ? Plus le crédit est long, plus la banque prend le risque que l'emprunteur ne le rembourse pas. Par conséquent, elle privilégiera les prêts sur 10 ou 15 ans, plutôt que sur 20 ans ou plus.Un emprunteur qui emprunte sur une durée plus courte fera donc baisser le taux de son prêt immobilier.

Emprunter par le biais d'une SCI

Le taux d'usure ne s'applique pas aux sociétés civiles immobilières (SCI). Des emprunteurs peuvent donc souscrire un prêt immobilier avec une SCI, afin de contourner le taux d'usure.

Cependant, s'il s'agit du premier bien immobilier que la SCI souhaite acquérir, il y a de fortes chances que la banque refuse la demande de prêt, sauf si la société et/ou ses associés fournissent de solides garanties, comme une caution ou une hypothèque sur un bien immobilier leur appartenant en propre.

Par ailleurs, la SCI permet de démembrer facilement un bien immobilier et de transmettre par anticipation un patrimoine familial, à des conditions fiscales très avantageuses.

Prudence tout de même : le fonctionnement des SCI reste assez technique, notamment pour ses règles comptables et fiscales.

Il s'agit donc d'une solution pour investisseurs aguerris.

Choisir un prêt à taux variable

Comment contourner le taux d'usure en jouant sur son taux ? En choisissant un prêt immobilier à taux variable. Pourquoi ? Car le taux initial d'un prêt à taux variable est moins élevé que celui d'un prêt à taux fixe. Par conséquent, l'emprunteur paiera moins en début de prêt.
Mais parce que les taux peuvent augmenter durant le remboursement du prêt, l'emprunteur doit choisir un prêt à taux variable capé (dont l'augmentation est plafonnée contractuellement).

L'emprunteur a aussi la possibilité de choisir un taux mixte (fixe et variable), afin de pouvoir réviser le taux dans le futur.

Choisir le bon moment pour emprunter

La banque étudie soigneusement les relevés bancaires et les revenus des emprunteurs avant d'accorder un prêt immobilier.

Par conséquent Club Rentabilité conseille aux particuliers qui savent que leurs revenus professionnels augmenteront bientôt de différer leur demande de prêt immobilier à ce moment-là (par exemple s'ils attendent une promotion imminente).Ils amélioreront ainsi leur dossier auprès de la banque, bénéficieront d'un taux d'intérêt plus bas, et leur demande de crédit aura plus de chances d'aboutir.

Comment contourner le taux d'usure en empruntant jeune ?
Il faut, dans la mesure du possible, emprunter quand on est encore jeune et en bonne santé : cela laisse davantage de temps pour se constituer un patrimoine immobilier. Par ailleurs, les jeunes emprunteurs sont majoritairement en bonne santé. Ils n'ont donc pas à faire face aux surprimes ou exclusions de garanties que les compagnies d'assurance appliquent souvent à l'assurance emprunteur de particuliers trop âgés, ou avec un risque aggravé de santé.
Néanmoins, la convention AERAS, ainsi que la loi Lemoine ont amélioré la situation des emprunteurs présentant un risque aggravé de santé.