Comment calculer le taux d’usure d’un prêt immobilier ?
Le taux d'usure désigne le taux maximal légal auquel les banques peuvent accorder un crédit. Quelle est l'institution française chargée du calcul du taux d'usure ? Quels sont les inconvénients de ce mode de calcul ? Quel est le taux d’usure en 2024 et va-t-il continuer d'augmenter ? Comment obtenir un prêt immobilier malgré les taux d’usure élevés observés actuellement ?
Répondons à toutes ces questions.
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Définition du taux d’usure
L'article L314-6 du Code de la Consommation dispose : Constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues [...].
Le taux d'usure est donc le taux maximal légal que les établissements de crédit peuvent appliquer sur leurs prêts. Ce taux est fixé par les autorités financières pour protéger les emprunteurs contre les pratiques de prêts usuraires. Il est régulièrement révisé et varie selon le type de crédit (prêt immobilier, prêt à la consommation, prêt renouvelable, crédit travaux ou auto, etc.) et le profil de l'emprunteur.
Le taux d'usure sert de garde-fou pour les emprunteurs. Sans lui, les institutions financières pourraient fixer des taux excessivement élevés, menant potentiellement les emprunteurs vers le surendettement. En connaissant le taux d'usure applicable, vous pouvez évaluer si l'offre de prêt qui vous est proposée est conforme à la réglementation et si elle est économiquement raisonnable.
Ainsi, une banque ne peut imposer à un emprunteur un taux d'emprunt supérieur au taux d'usure. À défaut, l'usure risque d'être condamnée à une amende de 300 000 euros et à une peine d'emprisonnement de 2 ans (article L341-50 du Code de la consommation).
Avant d'aborder le mode de calcul du taux d'usure, il faut d'abord en comprendre les composantes. Le taux d'usure sert à calculer le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), qui prend en compte plusieurs éléments, dont le taux nominal du crédit, les frais de dossier, l'assurance emprunteur, et d'autres frais annexes. Le TAEG ne doit pas dépasser le taux d'usure.
Comment calculer le taux d’usure ?
C'est la Banque de France qui le calcule. Elle le révise tous les trimestres depuis 2024 (de février à décembre 2023, le taux d'usure était fixé tous les mois).
La Banque de France se base sur la moyenne du taux effectif moyen pratiqué par les banques durant le trimestre précédent.
Voici sa formule de calcul : taux effectif moyen + (1/3 X taux d’effectif moyen).
Admettons que ce taux moyen soit de 2,5% pour votre prêt. Le taux d'usure applicable sera alors de 2,5% + (1/3 de 2,5%), soit approximativement 3,33%.
Le taux d'usure en vigueur est disponible sur les sites web de la Banque de France et du Journal officiel de la République Française.
Il est important de noter que certains prêts ont des spécificités qui peuvent influencer le calcul du taux d'usure. Par exemple, les prêts aidés par l'État peuvent avoir des règles différentes concernant le taux d'usure. De même, pour les crédits renouvelables, le calcul peut varier en fonction de la durée du prêt.
Ce mode de calcul comporte un inconvénient majeur : la Banque de France se base sur les taux effectifs moyens du trimestre précédent. Mais pendant 3 mois, elle ne peut pas prendre en compte des difficultés soudaines et la réalité économique du marché (comme une remontée rapide des taux d'intérêts d’emprunts). Elle ne pourra le faire qu'après 3 mois, au moment où elle actualise à nouveau le taux d'usure.Il existe donc un décalage temporel qui pénalise les emprunteurs, par exemple en cas de forte remontée des taux ou de forte inflation, comme c'est le cas actuellement.
Des emprunteurs peuvent se voir refuser un crédit immobilier, car le taux d’usure est trop important. Et, ajouté aux autres frais de ce crédit (assurance emprunteur, frais de dossier…), le TAEG sera finalement plus élevé que le taux d’usure, donc la banque devra refuser toute demande de prêt dans de telles circonstances. Or, si on additionne ces inconvénients aux resserrements des conditions bancaires d'accès au crédit immobilier (particulièrement pour les emprunteurs aux revenus modestes), on comprend pourquoi beaucoup moins de particuliers arrivent désormais à obtenir un prêt immobilier.
Quel taux d’usure pour les crédits immobiliers en 2024 ?
Depuis le 1er janvier 2024, voici les taux d'usure pratiqués par les sociétés de financement et les établissements de crédit pour les prêts immobiliers et prêts pour travaux d'un montant supérieur à 75 000 euros* :
- Prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans : 4,53 %.
- Prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans : 6,01 %.
- Prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus : 6,29 %.
- Prêts à taux variable : 5,63 %.
- Prêts relais : 6,35 %.
Ainsi, lorsqu'on compare au taux effectif moyen pratiqué par les banques au cours des 3 mois précédant le 1er janvier 2024, on constate une forte augmentation du taux d'usure. Le calcul du taux d'usure par la Banque de France révèle que les prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans sont passés de 3,40 % à 4,53 %. Les prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans sont passés de 4,51 % à 6,01 %. Les prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus de 4,72 % à 6,29 %.
Mais si, en 2023, les taux d'usure ont donc fortement augmenté, plusieurs analystes estiment néanmoins que les taux d'usure et les taux d'emprunt immobiliers devraient amorcer une baisse en 2024, principalement en raison du ralentissement progressif de l'inflation.
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Comment obtenir un prêt immobilier malgré le taux d’usure ?
Les taux d'usure élevés et le mode de calcul trimestriel du taux d'usure freinent actuellement bon nombre d'emprunteurs ou d'investisseurs, qui retardent leurs projets immobiliers, quand ils n'y renoncent pas.
Pourtant il existe plusieurs moyens d'obtenir un prêt immobilier malgré le taux d’usure :
- Solliciter un courtier, qui négocie pour vous auprès des banques les meilleures conditions de crédit possibles.
- Pratiquer la délégation d'assurance, c'est-à-dire pouvoir choisir une assurance emprunteur autre que celle proposée par une banque (loi Lagarde). Depuis 2022 et la loi Lemoine, vous pouvez changer d'assurance emprunteur, soit au moment de l'offre de prêt, soit pendant toute la durée du crédit immobilier, sans devoir payer de pénalités. L'assurance emprunteur représente en moyenne plus de 30 % du coût total du crédit immobilier, la délégation d'assurance représente donc un excellent moyen de réaliser des économies. MetLife est partenaire de 5 000 courtiers en France, et peut vous aider à changer votre assurance.
- Faire jouer la concurrence entre banques. Celles-ci ont l'obligation de communiquer le TAEG qu'elles appliquent pour leurs offres commerciales de crédits. Vous pouvez donc soumettre une offre de crédit concurrente plus intéressante à votre banquier, afin qu'il vous accorde des conditions d'emprunt plus attractives.
- Demander un prêt à taux variable capé (avec une hausse ou une baisse des taux contractuellement prédéfinie et encadrée) pour ne pas être pénalisé par le mode de calcul trimestriel du taux d'usure de la Banque de France. Et pouvoir ainsi profiter d'une éventuelle baisse des taux lorsque le contexte économique deviendra plus favorable.
- Recourir à un prêt aidé, tel que le prêt à taux zéro (PTZ).
- Emprunter moins longtemps, car un taux sur 10 ou 15 ans sera moins élevé qu'un taux sur 20 ans ou plus.