Qu'est-ce que le taux d'usure ?

À quoi sert le taux d’usure ? 

Le taux d'usure est le taux maximal auquel un prêt immobilier peut être accordé (mais il existe des taux d'usure pour d'autres catégories de crédits).

Selon le ministère de l'Économie et des Finances, il sert à protéger les particuliers contre les sociétés de financement et les établissements de crédit qui seraient tentés de pratiquer des taux d'intérêt abusifs quand ils accordent un prêt.

En réalité, il existe plusieurs taux d'usure. Ils sont fixés en fonction de différents critères :

• La nature du crédit (prêt immobilier, crédit à la consommation, découverts...).
• La durée du crédit.
• Le montant emprunté.

Concrètement, le taux d’usure correspond au Taux Annuel Effectif Global (TAEG) le plus élevé auquel une banque peut prêter : au-delà, une banque n'a pas le droit d'accorder de prêt. Si elle contrevient à cette obligation, il s'agit d'un délit, passible d'une amende de 300 000 euros et/ou d'un emprisonnement de 2 ans (article L. 341-50 du Code de la consommation).

Le taux annuel effectif global (TAEG) indique le taux d'intérêt en pourcentage annuel du montant emprunté.

Outre le taux d'intérêt du crédit, il comprend l'intégralité des frais relatifs à la souscription de ce crédit :

• Les frais, commissions et rémunérations diverses de l'établissement prêteur (tels que les frais de dossier).
• Les frais d'ouverture, de tenue d'un compte ou d’opérations de paiement.
• Le coût de l'assurance emprunteur et des garanties obligatoires.

Il s'agit donc d'un indicateur fiable et utile sur le coût total d'un crédit, particulièrement si le crédit est très étalé dans le temps.

Ainsi, les particuliers qui souhaitent souscrire un prêt immobilier pourront comparer les offres commerciales des banques, qui ont l'obligation d'y faire figurer leur TAEG, et ainsi de les mettre en concurrence.

Comment est calculé le taux d’usure ?

La Banque de France établit le taux d'usure en prenant en compte les taux effectifs moyens appliqués par les sociétés de financement et les établissements de crédit, augmentés d’un tiers. Le taux obtenu devient alors le taux d'usure applicable pour le prochain trimestre.

Puis, le seuil de l’usure est publié au Journal officiel de la République française chaque fin de trimestre pour le trimestre suivant.

De février à décembre 2023, le calcul du taux d'usure fut révisé non plus trimestriellement, mais mensuellement. Ce système avait pour mérite de faire correspondre plus rapidement le taux d'usure à la réalité économique et son actualité.

Par ailleurs, un taux d'usure révisé mensuellement désengorge les banques qui traitent des demandes de prêt des particuliers, car les dossiers de crédit ne restent plus bloqués pendant un trimestre en attendant la révision du taux d'usure (ce phénomène est appelé "effet ciseau"). Les emprunteurs qui escomptent un taux d'emprunt le plus favorable possible (ce qui débloquerait leur demande de crédit auprès de la banque) sont donc fixés plus rapidement.

Quel était le taux d’usure en 2023 et quelle prévision pour 2024 ?

Tordons le cou à une rumeur qui a la vie dure : le taux d'usure ne fait pas augmenter les taux d'intérêt des crédits immobiliers.

En réalité, le taux d'usure augmente parce qu'il est calculé à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les sociétés de financement et les établissements de crédit. Or ces taux effectifs moyens augmentent. En effet, les taux pratiqués par ces établissements prêteurs dépendent aussi de la politique de la Banque centrale européenne (BCE). Cette institution régule les taux applicables par les établissements prêteurs de la zone euro avec ses taux directeurs, lesquels impactent les taux des crédits des établissements prêteurs.

Par conséquent, cela pénalise beaucoup d'emprunteurs, car les mensualités pour bénéficier d'un crédit augmentent, et ils atteignent plus rapidement le niveau d'endettement maximal autorisé (en France, ce niveau est de 35 % maximum de leur capacité financière). Un phénomène qui ne touche plus uniquement les emprunteurs aux revenus modestes, dont les demandes de crédit se soldent par un refus systématique des établissements prêteurs : en juillet 2023, un Français sur deux ne pouvait plus emprunter, car leurs dossiers emprunteurs dépassaient le seuil des 35 % d'endettement. 

En 2023, le nombre de prêts immobiliers accordés a ainsi chuté de 40,3 %.

Analysons en détail le taux d'usure applicable aux crédits immobiliers actuels, pour un montant d'emprunt supérieur à 75 000 euros.

Si on compare le taux d'usure applicable au mois de janvier 2024 et le taux effectif moyen pratiqué durant les 3 mois avant le 1er janvier 2024, voici les résultats communiqués par la Banque de France :

• 4,53 % pour les crédits d'une durée inférieure à 10 ans, contre 3,40 % avant janvier 2024.
• 6,01 % pour les crédits d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans, contre 4,51 % avant janvier 2024.
• 6,29 % pour les crédits d'une durée de plus de 20 ans ou plus, contre 4,72 % avant janvier 2024. 

Comment expliquer cette hausse spectaculaire, qui plus est sur une période relativement courte ?

Plusieurs facteurs expliquent ces chiffres.

Les taux directeurs de la BCE impactent donc les taux d'intérêt des crédits immobiliers proposés par les établissements de crédit. Et par ricochet, le taux d'usure.

Or, en 2023, la BCE a augmenté brutalement ses taux d'intérêt, afin de les ajuster à la forte inflation d'alors. Et si, depuis fin 2023-début 2024, l'inflation commence à baisser, la BCE maintient pourtant des taux directeurs très élevés.

Toutefois, Eric Heyer, directeur de l’Observatoire Français des Conjonctures Economiques (OFCE), estimait en octobre 2023 que la baisse des taux des prêts immobiliers interviendrait dès que l'inflation reviendrait à un niveau de 2 %. 

Selon certains analystes, en cas de récession économique, la BCE pourrait également diminuer ses taux directeurs.

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers sont également déterminés en fonction des OAT (Obligations Assimilables du Trésor) sur 10 ans émises par l'État français. Ces obligations permettent à l'État d'emprunter sur les marchés financiers.

Or, les établissements prêteurs fixent leurs taux d'intérêt en fonction des OAT sur 10 ans. Si le taux de ces dernières augmente, les taux d'intérêt des crédits immobiliers suivront la même tendance. Or, à l'instar des taux directeurs de la BCE, les taux des OAT sur 10 ans ont augmenté en 2023.

Malgré cette conjoncture, en janvier 2024, les taux d'emprunt commencent à baisser. Par exemple, les crédits immobiliers d'une durée de 20 et 25 ans passent à 4,05 % et 4,2 %, alors qu'ils étaient à 4,35 et 4,50 % en novembre 2023. 

La raison est simple : les taux d'usure sur les prêts immobiliers sont si élevés (particulièrement celui sur une durée de 20 ans) que les banques peuvent à nouveau octroyer des crédits immobiliers, tout en réalisant à nouveau des profits plus significatifs qu'il y a quelques mois.

Toutefois, un autre problème subsiste : malgré une légère baisse depuis début 2024, les taux d'emprunt des crédits immobiliers restent élevés. Or, dans le même temps, les prix de l'immobilier sont également élevés, et n'ont connu qu'une baisse relativement symbolique en 2023 (- 3 % maximum). 

Par conséquent, actuellement, la baisse des taux d'emprunt des prêts immobiliers profite surtout aux emprunteurs à hauts revenus et/ou avec un apport conséquent.

Une conjoncture que modifiera peut-être partiellement la réforme du prêt à taux zéro (PTZ) : le montant maximum emprunté passe à 100 000 euros en avril 2024, tandis que la liste des zones éligibles au PTZ s'agrandit. 

Enfin, si la BCE n'a pas modifié ses taux le 25 janvier 2024 comme certains le souhaitaient, Christine Lagarde, présidente de l'institution, assure que la prochaine évolution des taux directeurs serait à la baisse.

Ce qui encourage les établissements prêteurs de la zone euro, notamment en France, à baisser davantage les taux d'intérêt des emprunts immobiliers.

Comment faire baisser son taux d'emprunt immobilier ?

Si les taux d'intérêt des emprunts immobiliers sont encore élevés, il existe néanmoins plusieurs moyens de les faire baisser.

• Emprunter sur une période plus courte.
• Faire appel à un courtier immobilier.
• Utiliser la délégation d'assurance emprunteur et choisir une autre assurance de crédit immobilier que celle proposée par la banque. C'est une bonne manière de réaliser des économies, lorsqu'on sait que la part de cette assurance dans le coût total du crédit représente plus de 30 %.
• Augmenter son apport personnel ou apporter une garantie supplémentaire à l'établissement prêteur (caution, hypothèque, nantissement...).

...Et quand cela est possible, mieux vaut attendre pour acheter, afin de bénéficier de meilleurs taux à l'avenir.