Prêt à taux capé : qu'est-ce que c'est ?

Comment fonctionne le taux variable capé ? Pourquoi opter pour un taux capé pour son prêt immobilier ? Quels sont les avantages et les inconvénients de ce type de crédit immobilier ? Pourquoi la délégation d'assurance emprunteur peut-elle faire baisser le montant d’un prêt immobilier à taux capé souscrit avant 2022 ?
Éléments de réponse.

Sommaire

• Comment fonctionne le taux variable capé ?
• Exemple de prêt à taux variable capé
• Pourquoi opter pour un taux capé pour mon prêt immobilier ?
• Délégation d'assurance emprunteur et prêt immobilier : pourquoi les associer ?
• Questions fréquemment posées

Comme son nom le laisse entendre, dans un crédit immobilier à taux d'intérêt fixe, le taux ne varie pas pendant la durée de remboursement du prêt. Il s’agit des crédits immobiliers les plus commercialisés.

Inversement, un crédit immobilier avec un taux variable pourra varier à la hausse comme à la baisse.

Les crédits à taux variable évoluent en fonction d’un indice de référence (souvent l’Euribor).
Si cet indice augmente, le taux du crédit immobilier augmente aussi. S’il baisse, le taux du crédit suit la même tendance.

Une situation qui ne donne pas de visibilité claire aux emprunteurs et impacte leur capacité de remboursement en cas de hausse brutale ou importante des taux. Par ailleurs, le coût global du prêt ne peut pas être connu à l'avance.

Afin d'éviter ces désagréments, une solution existe pour encadrer les fluctuations de taux : le taux capé. Ce mécanisme consiste à limiter contractuellement la hausse maximale que le taux du crédit pourra atteindre.

Il existe des taux capés uniquement à la hausse, d’autres à la fois à la hausse et à la baisse (dans ce dernier cas, le taux ne peut descendre en deçà d’un seuil fixé par les parties au contrat).

En général, les fluctuations possibles sont de l'ordre de 1 à 3 points, ce qui signifie que les variations de taux seront de 1 %, 2 % ou 3 % maximum.

Attention : un prêt à taux capé comporte à la fois un taux de base et une part variable, qui fluctue en fonction de l'indice de référence choisi dans le contrat.

Voici un exemple de taux capé : 

Un emprunt à un taux de 3,5 % capé à 1 :  le taux d'intérêt sera de 4,5 % par an maximum.

Un emprunt à un taux de 3,5 % capé à plus ou moins 1,5 : le taux d’intérêt variera entre 2 % et 5 %.

Les prêts immobiliers à taux capé sont intéressants lorsque les taux d'intérêt sont suffisamment bas, car ils favorisent les achats et reventes immobiliers rapides. Et en cas de remontée des taux, ces dernières sont contractuellement plafonnées.

Avantages d’un taux capé pour un emprunt immobilier

Il existe plusieurs bonnes raisons d’opter pour un prêt immobilier à taux capé.

- Lors de la signature du prêt immobilier, un taux variable capé est souvent inférieur à un taux fixe, la banque réduit généralement le taux de 0,1 à 0,2 points. C’est donc une opportunité intéressante, surtout quand les taux sont bas.

- Le risque d’augmentation maximale du taux est limité et connu à l'avance. L'emprunteur sait donc quel montant maximal il devra consacrer mensuellement au remboursement de son prêt.

- La baisse des taux peut être illimitée (bien que les banques capent désormais contractuellement cette baisse avec un palier).

Bon à savoir : certains contrats de prêt immobilier prévoient la possibilité de rembourser les frais de crédit par anticipation et de passer d’un taux variable capé à un taux fixe.

Inconvénients d’un taux capé pour un emprunt immobilier

Un crédit immobilier avec un taux capé ne sera pertinent que s’il existe un écart significatif entre le taux fixe et l’indice financier de référence.
Il n’est donc intéressant que si les taux fixes sont hauts, car les chances de variation sont beaucoup plus importantes.

En outre, l'emprunteur ne connaît pas clairement le montant total qu’il devra rembourser.

Même si le taux est capé, en cas d’augmentation prolongée des taux, ce prêt reviendra plus cher qu’un prêt amortissable à taux fixe. Il est donc judicieux d'envisager ce mode de crédit immobilier lorsque les taux d'intérêt à taux fixe sont suffisamment bas.

Si le taux d'intérêt n’est pas capé à la baisse, le prêt perd de sa pertinence si les taux d'intérêt subissent une baisse inférieure au taux de base. Il faut donc lire attentivement l’offre de prêt immobilier, afin de savoir s’il existe un taux capé en cas de baisse, et quel est le seuil retenu par la banque dans cette hypothèse.

Bon à savoir : depuis 2021, période spectaculaire de baisse des taux d'intérêt, les banques ne proposent plus des crédits immobiliers variables à taux capés. Du moins jusqu'à nouvel ordre.

Comme indiqué ci-dessus, l'inconvénient majeur pour l'emprunteur est le manque de visibilité quant au coût total du crédit immobilier à taux capé, parfois plus cher qu’un crédit à taux fixe.

Cependant, le coût total de l'assurance emprunteur (qui garantit le remboursement du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur) représente parfois plus de 30 % du montant total du crédit⁽¹⁾.

Toutefois, depuis la loi Lagarde, il est possible de souscrire une assurance emprunteur autre que celle proposée par la banque émettrice de l’offre de prêt immobilier. C’est la délégation d’assurance. La banque ne peut s’y opposer, sauf si l'équivalence des garanties entre son assurance et l’assurance tierce n’est pas respectée.

En outre, depuis 2022 et la loi Lemoine, l’emprunteur peut changer cette assurance lors de la souscription de l’offre de crédit ou à tout moment, durant sa durée de remboursement.

Ce qui permet d'économiser sur le coût total du crédit, peu importe qu’il s’agisse d'un taux fixe ou variable. En effet, les dispositions de la loi Lemoine s’appliquent également aux crédits immobiliers contractés avant 2022.