Qu'est-ce que le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global ?

Beaucoup de paramètres entrent en ligne de compte pour estimer au mieux le coût total d'un prêt immobilier. Mais l'indicateur le plus fiable reste incontestablement le TAEG (Taux Annuel Effectif Global).

Comment le définir ? À quoi sert-il ? Comment le calculer et l'améliorer ? Découvrez tout ce que vous devez savoir sur le TAEG.

Sommaire

• Définition et utilité du TAEG
• Comment calculer le TAEG ?
• TAEG : un outil indispensable, mais partiel
• Quelle est la différence entre TAEG, TEG et TAEA ?

Le TAEG indique le coût global d'un crédit immobilier.

Il comprend les intérêts d'emprunts, mais également tous les frais relatifs au crédit, depuis sa souscription jusqu'à son terme : frais de dossier, capital et intérêts du crédit, assurance emprunteur, etc.

Ce taux est exprimé en pourcentage annuel du capital emprunté.

Le TAEG ne doit pas dépasser le "taux d'usure", à savoir le taux d'intérêt légal maximum que les banques sont autorisées à pratiquer lorsqu'elles octroient un prêt à un particulier.

Quels sont les avantages du TAEG ? Il sert à évaluer en toute transparence le montant réel à rembourser et les frais cachés dans un crédit immobilier.

Par conséquent, il permet de comparer les différentes offres de crédit immobilier du marché et de faire jouer la concurrence entre les banques.

Quels sont les frais pris en compte dans le calcul du TAEG ?

Le calcul du TAEG d'un crédit immobilier prend en compte de nombreux frais :

• Les intérêts bancaires, calculés à partir du taux d’intérêt nominal (fixe ou variable).
• Les frais de dossier.
• Le coût de l'assurance emprunteur.
• Les frais de dossier et de tenue de compte de la banque.
• Les frais de garantie (hypothèque, caution...).
• Les frais payés à des intermédiaires (comme le courtier immobilier).
• Les frais d'évaluation du bien immobilier.

En revanche, le TAEG ne comprend pas les frais de notaire.

Le TAEG ne peut excéder le taux d’usure fixé tous les 3 mois par la Banque de France. Chaque banque doit obligatoirement indiquer son TAEG dans toute offre de prêt, mais aussi dans toute publicité. Un TAEG dépend pour partie de critères propres à la banque, comme l’âge de l’emprunteur, ses revenus, ou la durée du crédit immobilier.

Si la banque indique un TAEG faux à un emprunteur ou qu'elle ne le mentionne pas, celui-ci peut intenter une action en justice durant 5 ans.

Le calcul du TAEG est précisé dans le Code de la Consommation (articles L314-1 à L314-5).

La formule de calcul est la suivante : [ (montant total à rembourser - montant de l’emprunt) / montant de l’emprunt ] x nombre de mensualités.

Il existe un TAEG variable et un TAEG fixe.

Un prêt immobilier avec un TAEG fixe signifie que son taux reste le même durant toute la durée du crédit.

Un TAEG variable (ou "TAEG révisable") signifie que le taux changera au cours de la durée du remboursement du crédit immobilier, principalement en fonction de taux interbancaires pratiqués au niveau des marchés financiers européens (comme l'Euribor).

Un TAEG variable pourra donc fluctuer à la hausse comme à la baisse.

Comment améliorer un TAEG ?

Il existe plusieurs moyens d'améliorer un TAEG, synonyme de crédit immobilier moins cher.  

• Emprunter un capital inférieur à celui initialement prévu.
• Demander à la banque de diminuer ses frais de dossier.
• Emprunter à deux.
• Faire une délégation d’assurance.
• Changer la quotité de l'assurance emprunteur en cas de co-emprunt.
• Baisser la durée de l'emprunt.
• Réduire les garanties de l'assurance emprunteur, surtout en cas de co-emprunt, lorsque l'un des emprunteurs a des problèmes de santé augmentant sa prime d'assurance.
• Augmenter le montant de son apport personnel.

En conséquence, se faire assister d'un courtier en crédit immobilier reste une option judicieuse si vous souhaitez réduire votre TAEG.

Si le TAEG offre plus de transparence aux particuliers, il ne faut pas oublier d'autres paramètres qui impactent également votre projet et votre budget, avant comme pendant la durée du crédit :

• La possibilité de moduler le montant de vos mensualités, ou de les reporter.
  
• Le TAEG ne comprend pas les frais de notaire, pourtant il faut bien provisionner cette somme pour pouvoir concrétiser votre achat immobilier.
• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA), qui représentent un coût supplémentaire si vous changez de banque ou si vous remboursez votre crédit avant le terme prévu.
• Le TAEG ne sera plus le même si vous faites une délégation d'assurance emprunteur en cours de crédit : en effet, si vous changez d'assurance emprunteur, le TAEG sera calculé à partir de la nouvelle assurance et non plus de l'ancienne.

Le TAEG est souvent confondu avec d'autres acronymes économiques. Tout d'abord, notez qu'il existe à la fois un TAEG immobilier (pour les crédits immobiliers) et un TAEG dédié aux crédits à la consommation.

Ensuite, le TAEG a remplacé le TEG (Taux Effectif Global) en 2016, car il ne prenait pas en compte certains frais entrant dans le coût total du crédit. Il se calculait sur un mode proportionnel (et non actuariel comme le TAEG).

Enfin, on confond parfois le TAEG avec le TAEA (Taux Annuel Effectif d'Assurance). Le TAEA sert à calculer le coût total d'une assurance de prêt (ou assurance emprunteur) et de comparer ainsi les offres des différents assureurs. Le TAEA doit être obligatoirement mentionné dans les offres commerciales ou les publicités des compagnies d'assurance.