Séparation et crédit immobilier : que faire ?

La séparation d’un couple, qu’elle résulte d’un divorce, d’une rupture de PACS ou de la fin d’une union libre, pose des défis complexes, surtout lorsqu’un crédit immobilier lie les deux partenaires. Entre obligations financières et démarches juridiques, il est essentiel d’agir rapidement pour éviter pénalités, litiges ou dettes. Comment gérer efficacement cette situation délicate ?

Cet article explore les solutions légales, les impacts financiers et les démarches à suivre pour gérer un emprunt immobilier en cas de séparation.

Sommaire

• Séparation et prêt immobilier en cours : avez-vous contracté votre crédit à deux ?
• Les solutions possibles en cas de séparation pendant un crédit maison
• Rachat de soulte : qu'est-ce que c'est ?
• Quid de l’assurance emprunteur après la séparation ?

Avant de déterminer la meilleure solution pour gérer un prêt immobilier, il est important de considérer le point de départ, c'est-à-dire, la manière dont il a été contracté. En effet, la nature du contrat de prêt et le statut juridique des partenaires influencent directement la manière dont la séparation impactera le remboursement du crédit et la gestion du bien.

Vous avez contracté votre crédit seul

Si vous avez contracté votre prêt immobilier seul, la gestion du crédit est simplifiée. Vous êtes l’unique emprunteur, et la banque se tournera uniquement vers vous pour le remboursement des mensualités.

Cependant, dans certaines situations, bien que vous soyez le seul titulaire du prêt, votre ex-partenaire pourrait avoir contribué au paiement des mensualités, aux travaux de rénovation ou à l’amélioration de la maison. Cette situation pourrait engendrer des revendications de sa part lors de la séparation.

Par exemple :

• Si l’ex-partenaire a financé des aménagements importants dans le logement (agrandissement, construction d’une terrasse, d'une véranda, travaux divers d'améliorations esthétiques, thermiques etc.), ce dernier peut réclamer une compensation financière.
• Dans certains cas, il peut même chercher à obtenir une part de la plus-value immobilière réalisée lors de la vente du bien.

La solution idéale consiste à consulter un notaire afin de faire le point. Il pourra évaluer si des droits sont susceptibles d'être accordés à l’autre partie pour prévenir l'apparition de potentiels litiges qui peuvent surgir par la suite.

Vous avez contracté votre crédit avec votre ex-partenaire (co-emprunteur)

Lorsque le crédit immobilier est souscrit conjointement, la situation s'avère plus épineuse et donc complexe. Les deux partenaires sont solidaires vis-à-vis de la banque, ce qui signifie qu’ils restent responsables du remboursement du prêt, même si l’un des deux quitte la maison.

En cas d'union libre

Les couples vivant en concubinage qui ont contracté un prêt immobilier sont soumis au principe de l’indivision. Cela signifie que chaque partenaire possède une part proportionnelle à ce qui a été indiqué dans l’acte notarié.

Si aucune précision n’a été mentionnée, la répartition est supposée être égale (50/50), même si l’un des partenaires a fourni l'apport, a contribué davantage aux mensualités ou à l’entretien du bien.

Options en cas de séparation :

• Vente du bien avec un partage des bénéfices après remboursement du crédit.
• Rachat de la part de l’un des partenaires par l'autre.
• Conservation du bien en indivision (temporaire).

En cas de PACS

Lorsqu’un couple est pacsé, le régime de l’indivision s’applique automatiquement, sauf mention contraire dans le contrat de PACS. Cela signifie que les biens acquis ensemble durant le PACS sont présumés appartenir aux deux partenaires à parts égales, sauf preuve contraire. Lors de la rupture, plusieurs options s’offrent aux partenaires pour gérer la propriété commune :

• Vendre la maison : Le produit de la vente est ensuite partagé selon les parts de chacun, permettant à chaque partenaire de récupérer sa quote-part et de clore les obligations financières communes.
• Racheter la part de l’autre partenaire : Cela se fait grâce au rachat de soulte, qui permet à l’un des partenaires de devenir propriétaire exclusif du bien en compensant financièrement l’autre.
• Désolidariser le prêt immobilier : Cette démarche libère l’un des co-emprunteurs de ses obligations vis-à-vis de la banque, mais nécessite l’accord de celle-ci et une vérification de la capacité de remboursement du co-emprunteur restant.

En cas de Mariage

Pour les couples mariés, la gestion du bien dépend du régime matrimonial choisi :

• Communauté de biens réduite aux acquêts (par défaut) : Le bien appartient aux deux époux. Il sera partagé de manière équitable, peu importe la contribution de chacun.
• Séparation de biens : Chaque époux conserve sa part respective, calculée en fonction de ses apports.

Le principe de solidarité pour un prêt immobilier

La gestion d'un emprunt immobilier en cas de divorce est assez particulière. En effet, dans ce cas, le principe de solidarité s'applique. Cela signifie que chacun des co-emprunteurs est responsable de la totalité du prêt. Si l’un des deux cesse de payer sa part des mensualités, l’établissement bancaire peut exiger de l’autre qu’il prenne en charge l’intégralité du remboursement du crédit.

Exemple :

• Vous et votre ex-conjoint avez emprunté 300 000 € ensemble. Si votre partenaire cesse de verser sa part, la banque peut vous demander de payer l’intégralité des mensualités restantes.

Il est donc recommandé de mettre en place une désolidarisation pour éviter toute situation désagréable porteuse de litige.

La vente du bien

La vente du bien immobilier est souvent la solution la plus simple. Cela permet de solder le prêt en cours et d’éviter d’éventuelles dettes. Une fois la maison vendue, les bénéfices sont répartis selon les parts détenues par chaque co-emprunteur.

Cependant, vendre un bien immobilier demande souvent du temps, ce qui peut compliquer la situation si les ex-partenaires souhaitent tourner la page rapidement.

La conservation de la maison par les deux co-emprunteurs

Certains couples décident de conserver le bien en indivision, même après la séparation. Cette solution est envisageable dans le cadre d’une garde alternée des enfants ou lorsque l’un des partenaires n’a pas les moyens de racheter la part de l’autre immédiatement.

Inconvénients :

• Le crédit continue de peser sur les deux co-emprunteurs.
• Des désaccords peuvent apparaître concernant les frais d’entretien et de gestion du bien.

La désolidarisation

La désolidarisation du prêt immobilier consiste à libérer l’un des co-emprunteurs de ses obligations. Cette solution est idéale si l’un des partenaires souhaite conserver le bien et assumer seul la responsabilité du crédit.

Découvrez la procédure en détail sur notre page dédiée à la désolidarisation du prêt immobilier.

Le rachat de soulte permet à l’un des partenaires de racheter la part de l’autre et de devenir seul propriétaire du bien. Cette procédure est courante lors d’un divorce ou d’une rupture de PACS.

Comment est calculée la soulte ?
Elle correspond à la moitié de la valeur nette du bien, moins le capital restant dû.

Exemple :

Si la valeur du bien est de 400 000 € et le Capital restant dû est de 100 000 €, le montant de la soulte s’élèvera à 150 000 €.

Notez que l'emprunteur restant devra être en mesure de solder la soulte en numéraire ou de trouver une banque prêteuse pour renégocier un prêt. Des frais de nouvel acte notarié seront à nouveau exigés auprès du repreneur.

Lors de l'achat d'un bien immobilier en couple ou avec un co-emprunteur, vous avez dû souscrire une assurance de prêt à deux, afin de vous couvrir en cas d'incapacité à rembourser le crédit. Et, parmi les nombreuses raisons qui débouchent sur une incapacité de remboursement, la séparation des co-emprunteurs est l’une des plus fréquentes. Mais alors, qu'advient-il de l'assurance emprunteur après la séparation ?

Lors d'une séparation entre co-emprunteurs ayant souscrit une assurance de prêt immobilier, en fonction des choix pour gérer le bien, cela se répercutera sur l'assurance :

• Vente du bien et remboursement anticipé du prêt : Comme nous l'avons mentionné plus tôt, en cas de vente du bien immobilier, le produit de la vente peut être utilisé pour rembourser par anticipation le capital restant dû. Cette opération entraîne la résiliation automatique de l'assurance emprunteur liée au prêt.
• Rachat de soulte : En cas de rachat de soulte, la banque devra évaluer la capacité financière de l'emprunteur restant à assumer seul le remboursement du prêt. Si elle accepte cette nouvelle situation, l'assurance emprunteur sera ajustée pour couvrir l'intégralité du prêt au nom de l'emprunteur restant, généralement à hauteur de 100 % (pensez à vérifier ce point dans votre contrat d'assurance).
• Maintien de la copropriété et du remboursement conjoint : Dans le cas où la propriété concernée reste en situation d'indivision, chaque co-emprunteur continue à rembourser sa part du prêt. Dans ce cas, l'assurance emprunteur demeure inchangée, et les deux parties restent solidairement responsables du remboursement.

Il est recommandé de consulter son conseiller bancaire ou un courtier en assurance pour se faire accompagner dans ces démarches et s’assurer que toutes les modifications nécessaires sont effectuées conformément à sa nouvelle situation.