Comment calculer les frais de remboursement anticipé de votre crédit ?

Vous avez un prêt immobilier en cours et vous souhaitez effectuer un remboursement anticipé ? Cette option peut être avantageuse, car elle vous permet soit de réduire vos mensualités, soit de raccourcir la durée de votre emprunt. Toutefois, les banques appliquent des frais de remboursement anticipé pour compenser cette perte d’intérêts. Il est ainsi important de calculer ces indemnités en amont pour savoir si votre décision de remboursement anticipé est rentable.

Découvrez tout sur le calcul des frais de remboursement anticipé de votre crédit immobilier.

Sommaire

• Qu'est-ce que le remboursement anticipé d'un crédit ?
• Pourquoi les banques appliquent-elles des frais de remboursement anticipé ?
• Quel est le montant maximum des indemnités de remboursement anticipé ?
• Comment calculer les frais de remboursement anticipé ?
• Existe-t-il des cas d'exonération des frais de remboursement anticipé ?
• Comment effectuer une demande de remboursement anticipé ?

Le remboursement anticipé d’un crédit est le fait de régler le prêt avant le terme indiqué. Il présente divers intérêts pour l’emprunteur.

Définition et fonctionnement

Lorsque vous contractez un prêt immobilier auprès d’un établissement bancaire, vous avez la possibilité de le rembourser avant la date d’échéance indiquée dans le contrat. Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier peut être total ou partiel.

Lorsque vous remboursez une partie de votre prêt de manière anticipée, le montant restant à payer ou la durée du prêt diminue. Si vous procédez à un remboursement total de votre prêt, cela vous libère définitivement du paiement des mensualités et des intérêts. Néanmoins, le remboursement anticipé engendre des frais appelés indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Pourquoi les emprunteurs choisissent-ils de rembourser leur prêt immobilier par anticipation ?

Différentes raisons peuvent vous conduire à rembourser votre prêt immobilier de manière anticipée :

• Vous avez réalisé une rentrée d’argent exceptionnelle à la suite d’une succession ou d’une donation, par exemple ;
• Vous avez revendu le bien immobilier acquis avec le prêt contracté ;
• Un nouvel établissement financier a racheté votre crédit.

Les avantages du remboursement anticipé pour l'emprunteur

Le remboursement anticipé d’un crédit présente deux principaux intérêts :

• Diminuer la durée de l’emprunt : en plus des mensualités que vous payez normalement, vous faites des remboursements partiels supplémentaires de manière anticipée. Cela réduit le capital restant dû, réduisant ainsi la durée initiale de l’emprunt.
• Diminuer le montant de la mensualité : vous remboursez une partie de votre prêt de manière anticipée afin de réduire la mensualité, sans changer la durée du crédit. Cela permet d’économiser sur le coût total de l’emprunt.

Dans tous les cas, le remboursement anticipé vise à réduire les intérêts à payer.

Les banques appliquent des frais de remboursement anticipé afin de compenser la perte d’intérêts. Lorsque vous contractez un prêt auprès d’un établissement bancaire, celui-ci applique un taux d’intérêt. En plus de la somme que vous versez mensuellement, vous devez aussi payer le taux d'intérêt d’un prêt immobilier. Il s’agit du principal moyen de rémunération de la banque.

Cependant, en effectuant un remboursement anticipé de votre prêt, vous réduisez les intérêts à payer. Cela constitue un manque à gagner pour la banque devant être compensé par une indemnité. Également appelée indemnité de remboursement anticipé (IRA), cette pénalité n’est toutefois pas obligatoire. Elle est librement fixée par le prêteur dans une clause du contrat de prêt, sous réserve des conditions légales.

L’article R313-25 du Code de la consommation plafonne le montant des IRA à :

• 6 mois d’intérêts dus sur la somme remboursée au taux moyen du crédit.
• 3 % du capital restant à payer.

Cette disposition concerne tous les types de prêt à taux fixe. Concernant les prêts à taux variable ou mixte, les frais de remboursement anticipé peuvent faire l’objet d’une majoration en vue de garantir au prêteur le taux moyen initialement prévu.

Quant au remboursement par anticipation des prêts immobiliers, l’article L313-47 du Code de la consommation précise que « le contrat de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit de son solde. » Cela signifie que la banque peut exiger le versement d’au minimum 10 % du capital emprunté en cas de remboursement partiel anticipé.

Déterminer à l’avance le coût de l’indemnité de remboursement anticipé vous aide à estimer les gains potentiels et à prendre une décision éclairée.

IRA

Pour réaliser le calcul des frais de remboursement anticipé, il faut tenir compte du montant du capital emprunté et du taux du crédit. Prenons l’exemple d’un prêt immobilier de 175 000 € au taux de 5 %. Avec un capital restant dû de 120 000 €, les indemnités sont calculées de deux manières :

• Selon le capital restant dû, soit 3 % du capital restant dû : (120 000 x 3) / 100 = 3 600 €.
• Selon les intérêts, soit 6 mois d’intérêt à 5 % : (120 000 x 5) / 100 x 6/12 =3 000 €.

Le second cas de figure est plus favorable pour l’emprunteur. Pour être rentable, il faut que la somme d’argent économisée tant sur l’assurance que sur les intérêts soit plus élevée par rapport aux frais de remboursement anticipé.

Économies réalisées

Prenons l’exemple d’un remboursement anticipé total avec les mêmes données. À supposer qu’il reste encore 16 ans pour rembourser le prêt. Les intérêts annuels s’élèvent donc à 6 000 € par an (120 000 x 5 %). Les intérêts restants sur 16 ans s’élèvent à 96 000 € (6 000 € x 16). En retenant l’indemnité calculée sur 6 mois d’intérêt, vous réalisez une économie de 93 000 € (96 000 - 3 000).

Existe-t-il des cas d'exonération des frais de remboursement anticipé ?

Oui, il existe des cas d’exonération des frais de remboursement anticipé. Mais il existe également d’autres solutions pour éviter de payer des indemnités.

Les cas d’exonération

Vous n’êtes pas tenu de payer l’indemnité de remboursement anticipé si votre contrat a été conclu après le 1ᵉʳ juillet 1999. Mais en plus, il faut que le remboursement anticipé intervienne après la revente de votre logement à la suite d’un des événements suivants :

• Votre lieu d’activité professionnelle ou celui de votre conjoint a changé ;
• Votre activité professionnelle ou celle de votre conjoint a subi une cessation forcée ;
• En cas de décès : votre décès ou celui de votre conjoint.

La suppression ou la négociation de la clause d’IRA

L’indemnité de remboursement anticipé doit être prévue dans le contrat de prêt. Au moment de la signature du prêt, vous pouvez demander à votre banque la suppression de l’indemnité de remboursement anticipé. La banque se réserve toutefois le droit d’accorder ou de refuser la demande. Elle peut par ailleurs accepter à condition de respecter une durée minimale de remboursement. Dans tous les cas, vous pouvez toujours négocier le montant des frais de remboursement anticipé.

Les alternatives au remboursement anticipé

Si vous vous apercevez que l’opération n’est pas profitable après calcul des frais de remboursement anticipé, d’autres solutions existent pour optimiser votre investissement immobilier ou pour réduire votre taux d'endettement :

• Investissement dans des produits d’épargne : assurance vie, plan d’épargne logement, livret A.
• Utilisation des fonds perçus comme apport personnel pour l’achat d’un autre bien immobilier.

Quelques étapes sont nécessaires pour procéder au remboursement anticipé de votre crédit immobilier.

Vérification du contrat

Avant toute chose, vérifiez les clauses du contrat. Les contrats de prêt prévoient généralement le montant minimum remboursable. Vérifiez également le montant des pénalités de remboursement anticipé pour éviter les mauvaises surprises. Vous pourrez obtenir de meilleures conditions si le contrat prévoit la possibilité de négocier les frais de remboursement anticipé.

Envoi de la demande

La prochaine étape consiste à informer votre établissement bancaire de votre intention d’effectuer un remboursement anticipé. Envoyez votre demande par courrier en recommandé avec accusé de réception. Votre lettre doit indiquer qu’il s’agit d’un remboursement total ou partiel de votre crédit et préciser le montant à rembourser. La demande de remboursement doit par ailleurs mentionner vos coordonnées et celles de l’établissement prêteur.

D’après la loi, le remboursement par anticipation est à l’initiative de l’emprunteur. Il n’existe aucun délai de préavis, vous laissant la liberté de choisir le moment pour faire votre demande. Cependant, il arrive que la banque exige un préavis, qui est habituellement fixé à un mois.

Examen de l’avenant au contrat

La banque met à jour votre contrat de prêt immobilier en vous remettant un avenant. Ce document contient plusieurs informations importantes telles que :

• Un nouveau tableau d’amortissement incluant les mensualités et la durée restante.
• Le nouveau coût total des intérêts.
• Les frais de remboursement anticipé appliqués.

Vous disposez d’un délai légal de réflexion de 10 jours après réception de l’avenant pour accepter ou refuser les nouvelles conditions.

Remboursement effectif

Lorsque les conditions vous conviennent, vous pouvez procéder au remboursement anticipé du montant convenu et des frais de remboursement anticipés, s’ils s’appliquent. N’oubliez pas de demander une attestation de remboursement auprès de votre banque.

Ce justificatif peut vous être très utile en cas de litige ou de problème avec votre banque. Le remboursement anticipé de votre crédit immobilier permet de réaliser des économies considérables grâce à la réduction des intérêts à payer. Toutefois, les pénalités appliquées par les banques peuvent fausser votre estimation. C’est la raison pour laquelle vous devez réaliser un calcul des frais de remboursement anticipé avant de faire votre demande auprès de la banque.