Que faire en cas de refus de prêt immobilier ?

Il existe plusieurs motifs de refus de prêt immobilier : taux d'endettement trop élevé de l'emprunteur, ressources financières ou apport personnel insuffisant... Un crédit immobilier peut-il être refusé si la banque donne préalablement son accord de principe ? Quelles sont les techniques pour augmenter ses chances d'obtenir un crédit immobilier ? Analyse.

Sommaire

• Quels sont les motifs d’un refus de prêt immobilier ?
• Mon crédit immobilier peut-il être refusé malgré un accord de principe ?
• Quels sont les recours en cas de refus de prêt immobilier ?

Si certaines caractéristiques de l'emprunteur déterminent sa réponse finale (âge, montant emprunté, durée du crédit), il existe aussi de multiples motifs de refus d'un prêt immobilier par une banque : taux d’endettement trop élevé, apport personnel nul ou insuffisant, mauvaise gestion des comptes... Découvrons-les.

Taux d’endettement trop élevé

Une banque refusera d'accorder un crédit immobilier à un emprunteur avec un taux d'endettement trop élevé, car son reste à vivre sera trop faible et l'empêchera donc de maintenir son niveau de vie. Ainsi, ce taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 %, sauf en de rares exceptions, par exemple lorsque les revenus de l’emprunteur sont très importants ou qu'il peut apporter de solides garanties, comme une hypothèque ou un nantissement.

Apport personnel nul ou insuffisant

Une banque prêtera beaucoup plus facilement à un emprunteur qui dispose d'un apport personnel. Généralement, les banques demandent un apport de 10 % du prix de vente. La raison est simple : il s'agit peu ou prou de la part des dépenses destinées à finaliser juridiquement cette vente, principalement les frais d'enregistrement et de notaire, que la banque ne veut pas avancer, car en cas de défaut de paiement de l'emprunteur, il s'agira de sommes perdues.

Un emprunteur qui apporte un pourcentage du prix de vente supérieur à 10 % aura moins de risques de voir son prêt immobilier refusé.

Surendettement

Le fichier national des incidents de remboursement de crédit (FICP) tenu par la Banque de France liste les particuliers qui ont déposé un dossier de surendettement ou qui ont un retard dans le remboursement de leur crédit.

Une banque refusera d'accorder un crédit immobilier à un emprunteur tant qu'il n'a pas remboursé les sommes dues au titre d'un crédit contracté.

Le remboursement du crédit fera disparaître un emprunteur du FICP et il pourra donc faire une demande de prêt immobilier.  

En revanche, dans l'hypothèse où l'emprunteur a saisi une commission de surendettement, il peut rester inscrit au FICP pendant 7 ans. Ce qui bloquera toute demande de prêt immobilier.

Situation professionnelle ou personnelle instable

Les banques préfèrent les emprunteurs percevant des revenus réguliers, c'est-à-dire les salariés en CDI ou les fonctionnaires (une fois passée leur période d'essai).

Inversement, un travailleur indépendant aura plus de chances d'essuyer un refus de prêt immobilier, sauf à justifier de revenus réguliers et suffisants sur une période de 3 ans.

D'autres facteurs liés à la situation personnelle de l'emprunteur peuvent motiver un refus de prêt immobilier, comme une situation familiale instable (par exemple si un particulier demande un prêt en pleine instance de divorce), ou une dépendance avérée aux jeux d'argent.

Mauvaise gestion des comptes

Avant d'accorder un prêt immobilier, une banque vérifie systématiquement l'état des comptes de l'emprunteur. Or, si elle réalise qu'il est dépensier ou se trouve régulièrement en situation de découvert, son prêt immobilier sera refusé, car la banque aura des doutes sur sa capacité à rembourser.

Absence d'assurance emprunteur

L'assurance emprunteur sert à assurer le remboursement du crédit à la banque en cas de défaut de paiement de l'emprunteur. Même si elle est légalement non obligatoire, dans la pratique, jamais une banque n'accordera de crédit immobilier à un emprunteur s'il n'a pas souscrit d'assurance emprunteur.

Or, cette situation peut se produire si l'emprunteur est trop âgé, mais surtout s'il présente un risque de santé aggravé aux yeux des assureurs. Dans ce deuxième cas, il lui faudra alors se tourner vers la convention AERAS, qui permettra aux emprunteurs considérés comme à risques de trouver une assurance emprunteur.

Dossier de crédit mal rempli

Des erreurs dans le remplissage dans le dossier de crédit ou des documents demandés oubliés pourront entraîner un refus de prêt immobilier.

Le taux d'usure désigne le taux d'intérêt maximal auquel les banques peuvent prêter. Il est calculé chaque trimestre par la Banque de France en fonction des taux d'intérêt moyens sur un trimestre, auquel on ajoute un tiers. Or, le taux d'usure sert à déterminer le TAEG (Taux d’Intérêt Annuel Effectif Global), qui comprend le taux d'intérêt nominal et les coûts annexes du crédit immobilier, comme l'assurance emprunteur ou les frais de dossier.

Le TAEG ne peut pas être supérieur au taux d’usure du trimestre ; à défaut, la banque doit obligatoirement refuser toute demande de prêt, sous peine d'amende.

Mais en cas de forte remontée des taux d'intérêt d'emprunts, ceux-ci peuvent dépasser le taux d'usure fixé il y a 3 mois, donc diminuer la capacité d'emprunt des particuliers et entraîner des refus de prêts immobiliers.

Absence de cautionnement

Une banque peut obliger un emprunteur à souscrire un cautionnement (garantie) : une société spécialisée garantit le remboursement du crédit si l'emprunteur fait défaut.

À défaut, la banque peut refuser un crédit immobilier.

Il existe plusieurs sociétés de cautionnement, telles que la SACCEF (qui dépend de la Caisse d'Epargne), CNP ou SOCAMI (Banque Populaire).

L'organisme Crédit Logement dépend de l'État Français et se porte caution pour les emprunteurs souhaitant obtenir un crédit immobilier auprès d'une banque, notamment lorsque des particuliers n'arrivent pas à trouver un organisme de cautionnement acceptant de se porter garant.

Toutefois, Crédit Logement n'accepte pas de se porter caution si les capacités de remboursement du crédit par l'emprunteur lui semblent trop aléatoires.

En outre, il faut que le prêt immobilier permette à l'emprunteur d’accéder à la pleine propriété du bien immobilier. Crédit Logement refuse de cautionner un prêt immobilier pour financer un projet d'indivision ou de démembrement de propriété.

À la fin du prêt ou à l'occasion de la revente du bien immobilier, Crédit Logement restitue à l'emprunteur une partie de sa caution (sa participation déposée au Fond mutuel de garantie, procédure obligatoire pour se voir accorder une caution).

Si une banque donne son accord de principe pour financer un prêt, rien ne l'empêche en fin de compte de refuser ce prêt immobilier. Pratique horripilante, mais néanmoins répandue et parfaitement légale. La banque est simplement tenue de fournir une attestation de refus de prêt immobilier à l'emprunteur.

Or, ce document servira de motif à l'emprunteur pour se rétracter s'il a signé un compromis de vente (appelé aussi promesse de vente ou avant-contrat). En effet, dans une vente immobilière, le compromis de vente comporte une clause suspensive de prêt en faveur de l'emprunteur. Si la banque lui refuse son crédit immobilier, il n'aura rien à payer au vendeur du bien immobilier qu'il souhaitait acquérir. Sans cette clause, il devrait payer au vendeur une indemnité d'immobilisation, pénalité représentant entre 5 et 10 % du prix de vente du bien immobilier s'il n'a toujours pas trouvé de financement après l’expiration du délai fixé par les parties dans le compromis de vente.

Toutefois, le compromis de vente prévoit généralement que l'emprunteur devra essuyer un certain nombre de refus de financement de crédit de la part de banques pour pouvoir se dégager définitivement de ses obligations vis-à-vis du vendeur, d'annuler la vente et de récupérer son dépôt de garantie auprès du notaire.

Il existe plusieurs façons d'optimiser ses chances de ne pas connaître de refus bancaire pour un prêt immobilier. Détaillons-les.

Solliciter un courtier immobilier

Grâce à sa connaissance du financement des prêts et de leur négociation, un courtier immobilier sait comment constituer un meilleur dossier de crédit en fonction du profil de chaque emprunteur, et augmenter leurs chances d'obtenir leur prêt immobilier. Il adressera ensuite le dossier à des banquiers avec qui il a l'habitude de travailler, ce qui, là encore, favorise davantage les chances de voir le dossier de crédit accepté.

Mettre les banques en concurrence

Plus l'emprunteur sollicite de banques, meilleures seront ses chances d'obtenir un crédit immobilier. Il faut aussi comprendre que pour un même profil emprunteur, certaines banques prêteront plus facilement et/ou à des conditions plus avantageuses.

Il ne faut pas non plus oublier les néo-banques (banques en ligne), car certaines d'entre elles proposent des prêts immobiliers.

Améliorer son dossier de crédit

Il est possible d'éviter un refus de prêt immobilier en soignant simplement son dossier de crédit. Par exemple, en apportant tous les éléments utiles pour prouver votre solvabilité, présenter des comptes créditeurs, ou évoquer une promotion professionnelle imminente.

La qualité de votre projet immobilier sera également importante. Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier situé dans un quartier recherché par les acheteurs, de surcroît sans travaux importants à réaliser, vous rassurerez votre banquier.

Faire une délégation d'assurance

Depuis la Loi Lagarde (2010), tout emprunteur a le droit de refuser l'assurance emprunteur qu'une banque lui propose pour garantir le remboursement de son crédit. La banque ne peut pas lui imposer de souscrire l'assurance qu'elle commercialise dès lors que le niveau des garanties entre cette offre et l'assurance externe à la banque que l’emprunteur choisit est respecté.

Depuis la loi Lemoine (2022), un emprunteur peut changer d'assurance au moment de la souscription de son offre de prêt, mais aussi durant la phase de remboursement de son crédit immobilier.

Or, une assurance de groupe proposée par une banque sera souvent plus chère et moins adaptée aux besoins personnels d'un emprunteur. Par conséquent, en souscrivant une assurance emprunteur externe, il pourra être mieux couvert, mais aussi réaliser des économies conséquentes : l'assurance emprunteur représente en moyenne 30 % à 40 % du coût total du crédit. 

C'est aussi un excellent moyen pour les emprunteurs avec un profil à risques et à qui on refuse un crédit immobilier d'obtenir une assurance de prêt immobilier, qu’ils n’auraient pas pu obtenir auprès d'une banque.

Les experts de MetLife peuvent vous assister dans la recherche d'une assurance emprunteur et trouver le meilleur courtier en assurance pour concrétiser votre projet immobilier.

Fournir davantage d'apport personnel

Un emprunteur peut augmenter son apport personnel (donc plus de 10 % du prix total du bien immobilier habituellement demandé par les banques).
Cela favorisera grandement ses chances d'obtenir un crédit immobilier.
D'une part, cela réduira le montant emprunté, et donc la durée, voire le taux d'emprunt du crédit.
D'autre part, cela rassurera la banque sur les capacités de remboursement et de gestion de l'emprunteur.

Réduire la durée du crédit immobilier

Un emprunteur qui souhaite rembourser sur une longue durée peut essuyer un refus de prêt immobilier. La raison est simple : une banque prend un risque chaque fois qu'elle prête de l'argent à un particulier pour financer son achat immobilier, car l'emprunteur peut faire défaut avant de lui avoir totalement remboursé le crédit immobilier.

Par conséquent, elle favorisera davantage les particuliers qui empruntent moins longtemps (par exemple sur 15 ans ou lieu de 20) : non seulement leur demande de crédit a davantage de chances d'aboutir, mais le taux d'intérêt de l'emprunt sera également plus attractif.

Utiliser les prêts immobiliers aidés par l'État

L'État prévoit plusieurs prêts immobiliers aidés afin de favoriser l'accession à la propriété et la rénovation énergétique des logements, comme le prêt à taux zéro (PTZ).

En général, un emprunteur aura plus de chances d'obtenir l'un de ces prêts, dont les conditions sont encadrées par l'État, qu'un prêt bancaire classique.

Évaluer correctement son prêt immobilier

Une banque peut mettre en doute la valeur réelle du bien immobilier que l'emprunteur souhaite acquérir et fondera son refus de prêt immobilier sur ce motif.

Il est donc primordial de ne pas acquérir un bien immobilier surcoté, surtout s'il s'agit d'un bien situé dans la même ville que l'agence bancaire auprès de laquelle l'emprunteur sollicite son prêt.

Déduire des frais du prix total du bien

Un bien immobilier peut être équipé d'un mobilier déductible des frais de notaire, par exemple une cuisine intégrée. En le soustrayant du prix total du bien, cela réduira le montant du capital à emprunter auprès de la banque. Il en va de même pour les frais d'agence immobilière, déductibles du prix total de vente pris en compte par le notaire, qui représentent parfois 10 % du prix de vente du bien.