Quel est le délai de rétractation pour un prêt immobilier ?

Quel est le délai de rétractation pour un prêt immobilier ? À quoi sert-il ? Pourquoi est-il souvent confondu avec le délai d'acceptation de l'offre de prêt immobilier ? Qu’engendre le retrait d’un prêt immobilier pour l'emprunteur ? Découvrons dans quels cas l'emprunteur peut se rétracter sans payer de pénalités à la banque.

Sommaire

• Qu’est-ce que le délai de rétractation d’un prêt immobilier ?
• Quelle est la durée de rétractation d’un prêt immobilier ?
• Qu’engendre le retrait d’un prêt immobilier ?

Le délai de rétractation d'un prêt immobilier désigne la faculté d'un emprunteur qui accepte l'offre de crédit immobilier d'une banque de se rétracter et de ne plus être tenu par cette offre de crédit en cas de litige lors du processus de vente du bien immobilier.

Certains emprunteurs confondent le délai d'acceptation de l'offre de prêt immobilier et le délai de rétraction d'un prêt immobilier.

Le délai d'acceptation de l'offre de prêt immobilier désigne le délai de réflexion⁽¹⁾ de 10 jours calendaires, démarrant le lendemain de la réception par l'emprunteur de l’offre de prêt émise par la banque. Pour être juridiquement valable, l’offre doit être signée par l'emprunteur et envoyée à la banque en lettre recommandée avec accusé de réception après ces 10 jours calendaires.

Quant à la durée de rétractation d’une offre de prêt immobilier acceptée par l'emprunteur, elle est de 4 mois. Donc si la vente immobilière n'est pas finalisée 4 mois maximum après la date d'acceptation de cette offre, le contrat de prêt immobilier sera alors caduc et n'aura plus de valeur juridique.

Il faut distinguer 2 scénarii : la situation où l'emprunteur doit rembourser à la banque le capital emprunté et les intérêts du prêt immobilier (dès le mois suivant l'achat du bien immobilier), et celle où l'annulation de la vente immobilière n'aura aucune conséquence pécuniaire vis-à-vis de cet établissement prêteur.

Dans ce second scénario, il faudra que l'annulation de la vente immobilière se fonde sur des motifs légitimes et légaux, justifiant l'annulation de la vente immobilière.

C'est le cas lorsque la vente est entachée de vices cachés (quand le vendeur dissimule certaines informations sur le bien vendu, afin d'éviter que l'acheteur se rétracte).
L'article 1641 du Code civil définit les vices cachés comme des "défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".

Voici des situations de vices cachés justifiant une annulation de la vente immobilière : quand des couches de peinture masquent en réalité des murs extrêmement abîmés, la découverte d'un projet immobilier voisin, ou lorsque l'acheteur apprend que le bien immobilier se situe en réalité dans une zone inondable.

L'acheteur peut aussi profiter du délai de rétractation du prêt immobilier si le bien n'est pas conforme à celui stipulé dans l'acte de vente (notamment si l'acheteur s'était engagé à y réaliser des travaux).

L'acheteur peut aussi faire annuler la vente s'il prend conscience que le bien immobilier a été vendu à un prix bien plus important que sa valeur réelle : il s'agit d'un cas de lésion.
L’article 1674 du Code Civil prévoit que le vendeur peut annuler une vente quand il est victime d’une lésion pécuniaire qui représente plus de 7/12ème du prix de vente.

Enfin, il existe d'autres motifs de rétractation légitimes, comme des conditions suspensives du compromis de vente non respectées par le vendeur, la propre rétractation du vendeur, ou encore lorsque la commune dans laquelle est situé le bien immobilier objet de la vente le préempte.

Dans ces situations, le délai de rétractation du prêt immobilier joue en faveur de l'emprunteur, qui sera dégagé de ses obligations de remboursement envers la banque.
Il doit lui envoyer dans les 4 mois suivants l'acceptation de cette offre le bordereau de rétractation, que la banque lui a communiqué lorsqu’elle lui a envoyé l’offre de prêt.
Ce courrier doit être envoyé en recommandé avec accusé de réception.

Si l'emprunteur se rétracte durant le délai de 4 mois après l'acceptation de l'offre de prêt ou si la vente est annulée, il n'aura alors aucune pénalité à verser à la banque.

Il faut donc que le notaire vérifie en amont que tous les éléments nécessaires pour la validité de la vente immobilière soient réunis pour ne pas dépasser le délai de rétractation du prêt immobilier (par exemple que tous les diagnostics énergétiques ont été réalisés par le vendeur), et ne pas risquer de devoir annuler la vente.

Mais si la vente immobilière a bien lieu, le prêt immobilier engage l'emprunteur vis-à-vis de la banque. Il doit donc le rembourser selon les modalités prévues par le contrat de prêt immobilier (généralement à partir du mois suivant la vente).

Une banque peut aussi se rétracter après avoir envoyé une offre de prêt.
C'est le cas lorsque l'emprunteur ne lui communique pas des informations essentielles (par exemple un document prouvant l'évolution de ses revenus).

La banque a également le droit d'annuler l'offre de prêt émise lorsque les conditions d'octroi du crédit ont été signées sous conditions suspensives, et que certaines d'entre elles ne se réalisent pas (par exemple si l'emprunteur attend toujours un permis de construire avant d'acheter le bien immobilier).