Promesse synallagmatique de vente : tout ce qu'il faut savoir

Qu'est-ce qu'une promesse synallagmatique de vente immobilière ? Quel est son contenu ? Les parties impliquées ? Pourquoi signer cette promesse ? Quels documents sont nécessaires pour la formaliser ? Existe-t-il un délai de rétractation pour les parties ? Quels sont les acomptes à verser lors de la signature ? Voici les réponses à ces questions.

Sommaire

• Qu'est-ce qu'une promesse synallagmatique de vente immobilière ?
• Quel est le contenu de la promesse synallagmatique de vente immobilière ?
• Qui sont les parties impliquées dans une promesse synallagmatique de vente immobilière ?
• Pourquoi signer une promesse synallagmatique de vente ?
• Quels documents sont nécessaires pour formaliser cette promesse ?
• Quel est le délai de rétractation d'une promesse synallagmatique de vente immobilière ?
• Quels sont les acomptes à verser lors de la signature ?
• Questions fréquemment posées

La promesse synallagmatique d’une vente immobilière désigne le contrat liant réciproquement l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier. Il prévoit que le vendeur s'engage à céder le bien objet de la promesse à l'acheteur qui, pour sa part, s'engage à en payer le prix convenu entre eux.

Ce document contient les informations essentielles sur la vente (la chose et le prix) ainsi que les droits et obligations des parties, que celles-ci s'engagent à respecter.

Cette promesse (appelée aussi compromis de vente) n’est pas obligatoire, mais fortement recommandée, afin de préciser l'engagement de parties. D'où l'intérêt de la faire rédiger par un notaire pour plus de sécurité juridique.

Elle est souvent confondue avec la promesse de vente, laquelle n’engage que le vendeur, qui est alors tenu d’honorer cette promesse.

Le transfert de propriété définitif a lieu lors de l’acte de vente.

La promesse synallagmatique de vente immobilière contient plusieurs informations.

• Identification des parties (noms, adresses et autres informations personnelles utiles des vendeurs et des acheteurs).
• Description détaillée du bien : localisation, superficie, détails cadastraux, et éventuellement une description des équipements et accessoires inclus.
• Prix de vente définitif : montant convenu pour la transaction.
• Modalités de paiement : détails sur les arrhes ou acomptes versés à la signature, ainsi que le plan de financement de l'acheteur.
• Clauses suspensives : conditions devant être remplies pour que la transaction puisse se conclure, telles que l'obtention d'un prêt immobilier, la vérification de l'absence de servitudes inattendues, ou autres conditions légales ou réglementaires.
• Date limite pour la signature de la vente.
• Obligations et garanties des parties, notamment les garanties contre les vices cachés, les obligations de réaliser certains diagnostics (amiante, plomb, performance énergétique, etc.) et autres garanties légales.
• Pénalités en cas de rétractation : conséquences financières si l'une des parties se rétracte après la signature du compromis (hors des cas prévus par les conditions suspensives).
• Annexes : documents annexés tels que les diagnostics immobiliers, le règlement de copropriété s’il y a lieu, etc.

Dans une promesse synallagmatique de vente immobilière, il y a différentes parties prenantes.

Tout d’abord, le vendeur, à savoir la ou les personnes qui possèdent le bien immobilier et qui s'engagent à le vendre. Le vendeur doit garantir la propriété du bien et l'absence de vices cachés.

Puis, l'acheteur (ou acquéreur), c'est-à-dire la ou les personnes qui s'engagent à acheter le bien immobilier aux conditions préalablement définies dans le compromis de vente.

En plus de ces deux parties principales, d'autres acteurs peuvent jouer un rôle dans le processus.

Ainsi, le notaire, qui n'est pas une partie au contrat, joue néanmoins un rôle essentiel en rédigeant le compromis de vente et en s'assurant que toutes les formalités légales sont respectées. Le notaire qui rédige la promesse synallagmatique de vente est souvent chargé de finaliser la vente finale.

Attention : acheteur et vendeur ont la possibilité de choisir un même notaire, ou de choisir chacun le leur pour la vente finale.

Enfin, l’agent immobilier est souvent impliqué. En effet, son rôle consiste à faciliter la transaction, conseiller les parties, voire négocier les termes de la vente en leur nom. Certains agents immobiliers ont suffisamment de compétences juridiques pour rédiger la promesse synallagmatique de vente.

Une promesse synallagmatique de vente immobilière donne à chaque partie la certitude que l'autre partie s'engage à mener la transaction à son terme, sauf en cas de non-réalisation des conditions suspensives.

Signer ce document reste donc un bon réflexe pour plusieurs raisons.

• Acter l’engagement ferme des deux parties : lorsque le vendeur et l'acheteur sont prêts à s'engager fermement, la promesse synallagmatique de vente leur permet de formaliser cet engagement. Ce document contractuel oblige les deux parties à procéder à la vente à des conditions convenues, sous réserve de la réalisation de conditions suspensives éventuelles.
• Convenir d’un délai de réflexion et de recherche de financement : le compromis de vente permet à l'acheteur de disposer d'un délai pour obtenir un financement. Ce délai est souvent de 60 à 90 jours, pendant lesquels l'acheteur peut finaliser son financement sans risquer de voir le bien immobilier lui échapper.
  La plupart des compromis de vente conviennent que l'acheteur devra solliciter un nombre minimum de banques pour que son engagement soit considéré comme respecté par l’acheteur. Ceci, pour éviter qu’un unique refus d’une banque de lui accorder un prêt immobilier compromette toute la vente future.
• Sécuriser la transaction : la promesse synallagmatique de vente immobilière sécurise vendeur et acheteur. En effet, elle spécifie les détails de la transaction, notamment le prix de vente définitif, la description du bien, les modalités de paiement, et les éventuelles conditions suspensives, comme la non-découverte de servitudes inattendues, ou l'obtention de permis administratifs nécessaires.
• Clarifier et préparer l'acte de vente : le compromis prépare l'acte de vente définitif rédigé par un notaire. Il contient toutes les informations nécessaires qui seront reprises dans l'acte définitif, facilitant ainsi la rédaction de ce dernier.

Plusieurs documents sont nécessaires pour formaliser une promesse synallagmatique de vente immobilière.

• Copies des pièces d'identité des acheteurs et des vendeurs.
• Titre de propriété : un extrait du titre de propriété du vendeur pour prouver qu'il est le propriétaire légitime du bien.
• Promesse de vente : le document de la promesse synallagmatique de vente elle-même, qui doit inclure une description détaillée du bien, le prix de vente, les modalités de paiement, et les conditions suspensives.
• Diagnostics techniques : un dossier de diagnostic technique (DDT) incluant les diagnostics immobiliers obligatoires, tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’amiante, le gaz, l'électricité, le plomb… Certains diagnostics ne seront obligatoires qu’en fonction de l'âge ou de la localisation du bien. Par exemple s’il se trouve dans une zone signalée comme ayant beaucoup de termites, alors un diagnostic termites sera obligatoire. N.B. : le tarif des diagnostics immobiliers est à la charge du vendeur.
• État des risques et pollutions : un état des risques naturels, miniers et technologiques, ainsi que les pollutions potentielles qui peuvent affecter le bien.
• Plan de cadastre : un extrait du plan cadastral montrant la localisation précise du bien.
• Statuts de la copropriété : si le bien est en copropriété, les documents relatifs à la gestion de la copropriété et les derniers procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires.
• Certificat de non-gage immobilier : un document qui certifie que le bien n'est pas grevé de charges qui pourraient empêcher sa vente.
• Preuve de paiement de l'acompte : un reçu ou une preuve de paiement de l'acompte versé lors de la signature de la promesse.

Dans le cadre d'une promesse synallagmatique de vente immobilière, le vendeur ne dispose pas du droit de rétractation une fois que le contrat est signé par les 2 parties.

Bon à savoir : si en outre, le vendeur signe un mandat de vente auprès d’une agence immobilière, il ne pourra pas refuser une offre à hauteur du prix de vente préalablement convenu avec cette agence.

Lorsqu’un vendeur souhaite se retirer de la vente après la signature du compromis de vente, cela peut être lourd de conséquences. Ainsi, l'acheteur a le droit de demander l'exécution forcée de la vente ou des dommages-intérêts pour rupture unilatérale du contrat au vendeur. Pour éviter de tels conflits, il est donc important que le vendeur soit certain de vouloir céder son bien immobilier avant de signer le compromis de vente.

En revanche, l’acheteur dispose d’un droit de rétractation de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente, sans pénalité ni justification à fournir au vendeur. Si l'acheteur décide de se rétracter, il doit cependant notifier sa décision au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Lors de la signature d'un compromis de vente immobilière, il est courant de verser un acompte. Non obligatoire, il sert à confirmer l'engagement de l'acheteur.

L'acompte représente généralement entre 5 % et 10 % du prix de vente du bien immobilier. Ce montant peut varier selon les termes négociés entre l'acheteur et le vendeur avant la signature de la promesse synallagmatique de vente immobilière.

Cet acompte est versé sur un compte séquestre, généralement celui du notaire ou de l'agent immobilier. Il démontre la bonne foi de l'acheteur et sa volonté de poursuivre la transaction jusqu'à la signature de l’acte de vente définitif.

Si l'acheteur respecte tous les termes du compromis de vente et procède à l'achat, cet acompte sera intégré au montant final de la transaction lors de la signature de l'acte de vente définitif.

Si l'acheteur décide de se rétracter pendant le délai de rétractation légal de 10 jours (hors conditions suspensives), l'acompte peut lui être restitué sans pénalités.

En revanche, s’il se rétracte après cette période sans que les conditions suspensives soient remplies, il risque de perdre cet acompte. Si l'acheteur abandonne la transaction pour un motif non justifié après l'expiration du délai de rétractation, le vendeur a le droit de conserver l'acompte en guise de compensation pour la rupture du contrat.

Afin d'éviter tout litige, mieux vaut consulter un notaire pour s'assurer que tous les aspects de l'acompte sont correctement gérés et conformes.