Prix FAI ou prix NET vendeur : quelles différences ?

Tout savoir sur prix FAI et net vendeur

Que désignent le prix FAI et le prix net vendeur en droit immobilier ? Pourquoi cette distinction est-elle importante pour les acheteurs ? Découvrez de nombreuses techniques, afin de diminuer le prix total du bien immobilier que vous aimeriez acquérir.

Sommaire

• Qu'est-ce que le prix FAI en immobilier ?
• Qu'est-ce que le prix net vendeur ?
• Pourquoi cette distinction est-elle importante pour les acheteurs ?
• Comment négocier son achat immobilier au meilleur prix ?

Le prix FAI est l’acronyme de “ frais d’agence inclus ”. Il se compose du prix net vendeur et des frais d’agence immobilière qui réalise la vente d’un bien.

Le prix FAI signifie que l'acquéreur paie ces frais d’agence. Dans ce cas-là, l’agence doit mentionner sur son annonce quel pourcentage elle prélève sur le prix net vendeur. Inversement, lorsque le vendeur paie ces frais, l'annonce d’un bien immobilier à vendre ne mentionne pas le prix FAI.

Le prix net vendeur correspond au montant net reçu par le vendeur du bien immobilier, une fois déduits les frais, charges ou commissions liés à la vente du bien. Par exemple, il n’inclut pas les frais de notaire sur vente de maison ou d’appartement, ou les frais d’agence immobilière.

Attention : si les frais d’agence sont généralement supportés par l'acquéreur, il arrive que le vendeur s’acquitte de ces frais (le notaire alloue alors à l'agence le pourcentage convenu sur le prix du bien immobilier après la vente de ce dernier).

Par conséquent, en fonction des scénarios, le prix net vendeur sera calculé ainsi :

Prix de vente — frais d’agence à la charge du vendeur ou de l'acquéreur.

Comme les frais de notaire, les frais d’agence augmentent le prix total du bien immobilier. Ils représentent entre 3 et 10 % du prix de vente de ce bien ⁽¹⁾. En général, plus le prix de vente du bien est important, moins les frais d’agence seront élevés.

Mais ils sont fixés librement par les agences.

Ils comprennent notamment l'évaluation de la valeur du bien immobilier, les frais de diffusion de l'annonce ou les frais de déplacement pour les visites.

Savoir si le bien immobilier est proposé à la vente au prix FAI ou au prix net vendeur a donc des répercussions importantes pour les acheteurs potentiels de ce bien : ces derniers devront ajuster le montant de l’emprunt immobilier nécessaire à l’acquisition du bien. Or, si ce montant total dépasse leur taux d'emprunt ou leurs capacités de remboursement, ils devront renoncer à cette acquisition.

Comment négocier son achat immobilier au meilleur prix ?

La technique la plus classique reste de tenter de négocier le prix de vente à la baisse avec le vendeur. Voici comment :

• Il faut connaître parfaitement la zone dans laquelle vous comptez investir. Une rapide étude de marché peut vous indiquer si le prix de vente proposé est supérieur aux prix pratiqués dans ce secteur. Si tel est le cas, vous disposerez d’un levier de négociation supplémentaire face au vendeur.
• Si le bien immobilier est en vente depuis longtemps, il y a de fortes chances que le vendeur soit davantage disposé à négocier le prix à la baisse.
• Il est possible de baisser le prix FAI en excluant les frais d’agence immobilière et le prix des meubles et des équipements dans le prix de vente du bien (comme les meubles de cuisine). Ceci baissera le prix total du bien immobilier et les frais de notaire. 
• Vendeur et acheteur peuvent aussi convenir de partager les frais d’agence lors du compromis de vente (voire dans le mandat de vente confié à l’agence immobilière). Cela peut se faire aussi au cours de la promesse synallagmatique de vente.
• Utilisez des agences immobilières en ligne pour acheter un bien immobilier. Les frais de vente seront alors moins importants que ceux des agences traditionnelles (moins de 5 % du prix du bien immobilier, et plafonnés à 5 000 euros). ⁽¹⁾
• Privilégiez des logements neufs, pour lesquels les frais de notaire seront de l'ordre de 3 à 4 % du prix de vente du bien (contre 7 à 8 % pour un logement ancien).
• Il est possible de convenir que les frais de notaire soient payés non pas par l’acheteur comme c’est légalement le cas, mais par le vendeur, en prévoyant une clause acte en main. ⁽²⁾
• Demandez au notaire une baisse des frais d’acquisition : il peut accorder une remise sur ces frais, et ainsi diminuer le prix FAI que vous devez régler. ⁽³⁾
• Trouver un bien immobilier en passant par les annonces de particulier à particulier évitera de payer des frais d'agence immobilière.

Bon à savoir : si les banques ne permettent généralement pas de négocier le prix des frais de dossier d’un prêt immobilier, la loi Lagarde permet en revanche aux emprunteurs de souscrire une assurance de prêt immobilier externe (autre que celle proposée par une banque), et de réaliser ainsi d’importantes économies.