Comment fonctionne le prêt relais ?

Le prêt relais désigne un crédit de 2 ans maximum, qui permet à un vendeur-acquéreur de financer l’achat d’un nouveau bien immobilier, sans devoir conditionner cet achat à la vente d'un bien immobilier qu'il détient toujours. Mais quel est le mode de calcul d'un prêt relais ? Il existe 3 principaux types de prêts relais. Hormis le cas particulier du prêt relais sec, comment s'articulent-ils avec un prêt immobilier classique ? Quels sont les avantages et inconvénients du prêt relais ?

Voici tout ce que vous devez savoir.

Sommaire

• Comment fonctionne un prêt relais ?
• Quelles sont les différentes catégories de prêts relais ?
• Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais ?
• Quels sont les avantages et inconvénients du prêt relais ?

Définissons ce qu'est un prêt relais, son utilité et son mode de calcul.

Définition du prêt relais

Le prêt relais (ou achat-vente) désigne un crédit à court terme, permettant à un vendeur-acquéreur de financer l’achat d’un nouveau bien immobilier sans devoir attendre la vente du bien immobilier qu'il détient toujours. C'est donc une avance partielle de trésorerie accordée par une banque, dont la valeur correspond au montant théorique du bien immobilier toujours détenu par l'acquéreur.

Quelle est l'utilité du prêt relais ?

Malheureusement, il est fréquent que la date de vente d'un bien immobilier dont le montant servira à acheter un nouveau bien immobilier et la date d'achat de ce dernier ne coïncident pas.

Or, un particulier peut passer à côté de la vente d'un logement convoité par d'autres acheteurs faute de trésorerie, puisqu'il n'a pas encore vendu le bien immobilier censé financer une nouvelle opération immobilière.

Ou alors, sans prêt relais, il doit se résoudre à vendre rapidement son bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur réelle, pour ainsi disposer de fonds et ne pas passer à côté d'une opportunité d'achat.

Enfin, entre la vente d'un bien immobilier et l'achat de la nouvelle résidence, de longs mois peuvent s'écouler, synonymes de frais supplémentaires grevant le budget : location d'un logement, frais de déménagements, etc.

Le prêt relais évite ces situations puisqu'il offre un délai au vendeur-acquéreur.

Quel est le mode de calcul du prêt relais ?

Comment calculer le montant de son prêt relais ?

Une banque accorde un crédit relais pendant un délai court (12 mois), renouvelable une fois. La vente du bien immobilier doit donc se faire en 2 ans maximum. Contrairement à un crédit amortissable classique, le prêt relais n'est pas assorti d'indemnités de remboursement anticipé (IRA).

La banque estime le montant du prêt en se basant sur l'estimation du bien immobilier en vente (entre 50 % et 80 % de sa valeur), 70 % la plupart du temps. L'éventuel montant du crédit immobilier qui court toujours sur le premier bien en vente n'entre pas en compte dans le montant du crédit relais.

Attention : il faut proposer une évaluation réaliste du bien, car la banque peut imposer la sienne. En outre, elle ne sera pas conciliante quant au montant demandé par un emprunteur si le bien immobilier qu'il possède est déjà en vente depuis de longs mois.

Si le bien n’est pas vendu au terme du prêt relais de 2 ans, exceptionnellement, la banque peut accorder une prolongation supplémentaire du prêt relais. Ou alors, elle transformera le prêt relais en un crédit immobilier à long terme.

Il existe 3 catégories principales de prêt relais : le prêt relais sec, le prêt relais adossé et le prêt relais en franchise totale, qui nécessitent tous la souscription d'une assurance de prêt relais.

Le prêt relais sec

Le prêt relais sec désigne le cas où un emprunteur souhaite obtenir une avance de trésorerie temporaire afin d'acheter son nouveau bien immobilier, sans avoir besoin de souscrire un crédit immobilier complémentaire. En effet, le prix de la vente du bien immobilier qu'il détient suffira à couvrir l’intégralité des frais d'achat. L'acquéreur rembourse uniquement les intérêts avant la vente.

Concrètement, la valeur du bien vendu dépasse celle du bien à acheter.

Le prêt relais adossé

Pour la plupart des acheteurs, le prix de vente de leur bien immobilier ne pourra pas couvrir intégralement le prix du nouveau logement.

Il leur faut alors souscrire un prêt relais adossé (ou prêt relais acquisition). Ce crédit comprend à la fois un prêt relais et un crédit immobilier amortissable.

En fonction du prix de vente du bien immobilier vendu, l'emprunteur pourra rembourser intégralement le prêt relais, voire rembourser partiellement le crédit amortissable.

Le prêt relais en franchise totale

Pour lisser ses charges mensuelles, le prêt relais en franchise totale est idéal. Il désigne la situation où un prêt relais est associé à un crédit amortissable finançant le nouveau bien immobilier, et dans lequel les intérêts d'emprunt ne seront intégralement remboursés qu'à la fin du prêt relais, en même temps que le capital emprunté.

Attention, dans l'hypothèse où l'emprunteur n'a pas vendu son bien à l'issue du délai de "franchise totale" (maximum 1 an), il devra payer chaque mois les intérêts du prêt relais pour une année supplémentaire, majorés des intérêts non payés de la première année.

N.B : il existe également des prêts relais moins répandus.

• Le prêt relais en franchise partielle fonctionne sur le même principe que le prêt relais en franchise totale; à la différence que l'emprunteur paye chaque mois les intérêts et l'assurance emprunteur, par conséquent son taux d'intérêt sera moins élevé qu'un crédit relais en franchise totale.
• Le prêt relais hypothécaire, qui fonctionne comme un prêt immobilier in fine (puisque le capital emprunté doit être remboursé en 10 ans maximum, en une seule fois). Il permet donc le financement immédiat d'un achat immobilier sans devoir attendre la vente d'un autre bien immobilier en 2 ans maximum.

L'emprunteur doit remplir plusieurs conditions pour bénéficier d'un crédit relais :

• Justifier de revenus suffisants et d'un taux d’endettement inférieur à 35 %. Il doit donc fournir des justificatifs de revenus, tels que des fiches de salaires et des avis d’imposition…
• Être propriétaire en propre ou par l'intermédiaire d'une société immobilière du bien qu'il compte vendre.
• Souscrire une assurance de prêt immobilier, contenant souvent les seules garanties "Décès" et "Perte Totale et Irréversible d'Autonomie" (PTIA). Il est compliqué d'obtenir un prêt relais sans assurance.
  
• Fournir une ou plusieurs évaluations du bien immobilier, effectuées par une agence immobilière ou un notaire.
• Signer une garantie attestant que les fonds de la vente du bien seront domiciliés dans la banque qui accorde le prêt relais.
• Fournir une garantie sur la valeur du bien acheté ou à vendre (hypothèque, caution, caution Crédit Logement, nantissement…).

Analysons les avantages et les inconvénients d'un crédit relais.

Les avantages du prêt relais

L'avantage primordial du prêt relais est d'accorder un délai pour planifier la vente du bien immobilier détenu et l'achat du nouveau bien.

L'autre avantage est de pouvoir lisser ses mensualités. Et de ne pas se retrouver dans une situation où un emprunteur rembourse à la fois le crédit immobilier de son bien en vente et celui du bien qu'il vient d'acquérir, dans la mesure où le crédit relais lui octroie une avance de trésorerie.

Les inconvénients du prêt relais

Les banques proposent des prêts relais à des taux plus élevés que ceux des crédits immobiliers classiques.

Si le bien immobilier en vente est mal évalué, l'emprunteur pourra rencontrer de grandes difficultés à le vendre et rembourser son prêt relais et/ou son crédit immobilier amortissable.

Mieux vaut donc s'adjoindre les services d'un courtier fin connaisseur des rouages des prêts relais, des offres proposées par chaque banque, comme des frais de dossier qu'elles pratiquent.