Prêt immobilier en SCI
Pourquoi la SCI (société civile immobilière) est-elle un outil juridique extrêmement prisé des investisseurs ou des propriétaires fonciers ?
Son succès s'explique par les multiples avantages qu'elle offre à ses associés et à la souplesse de gestion qu'elle permet. Quels sont ces avantages exacts ? En quoi contracter un prêt immobilier en SCI est-il si intéressant ? Quels sont les critères d'octroi du crédit vis-à-vis de la SCI et de ses associés ? Comment choisir la bonne forme de SCI ? Comment déclarer une SCI aux impôts ?
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Comment financer une SCI ?
Il existe 2 façons de financer une SCI : un apport personnel de chaque associé, ou recourir au prêt immobilier bancaire au nom des associés ou de la SCI.
Apport personnel des associés
Les associés peuvent faire un apport pour financer la SCI. Ils disposent de plusieurs possibilités :
- Faire des apports en compte courant d'associé, ce qui revient à prêter un capital à la SCI afin qu'elle achète un bien. L'associé qui consent le prêt à la SCI peut percevoir des intérêts. (1)
- Réaliser un apport personnel quand ils souscrivent un emprunt, en puisant dans leur épargne.
Recourir au prêt immobilier
Il existe 2 cas de figure : soit c'est la SCI qui emprunte directement, soit les associés empruntent en leur nom propre pour le compte de la SCI.
Pour un emprunt au nom de la SCI, c’est la société qui souscrit l’emprunt et qui le rembourse.
Ce qui augmente la capacité d'emprunt, car celle-ci est définie à partir de la capacité d'emprunt de l'intégralité des associés.
Le crédit immobilier peut également être réalisé par les associés. Ils empruntent chacun à titre personnel des fonds auprès d’une banque, qu’ils reversent ensuite à la SCI sur leur compte courant d'associé, ou en procédant à un apport en numéraire.
Avant de prêter, l'associé doit donc évaluer avec objectivité les capacités de remboursement de la SCI et son niveau d'endettement : en cas de défaut de paiement, le patrimoine personnel des associés n'est pas protégé, car leur responsabilité vis-à-vis des dettes de la SCI est indéfinie.
Plus exactement, la responsabilité d'un associé envers les dettes de la SCI est calculée en fonction des parts sociales qu'il possède dans cette société : s'il détient 40 % de parts sociales, un créancier de la SCI ne pourra exiger de cet associé que 40 % du montant de sa dette.
Dans quels cas constituer une SCI ?
Acquérir un bien immobilier en SCI facilitera l'obtention d'un prêt immobilier.
En outre, sa gestion quotidienne est assez facile.
La SCI permet surtout de gérer ou transmettre plus facilement son patrimoine, contrairement à l'indivision où tous les indivisaires doivent être d'accord pour vendre un bien immobilier (en cas de séparation d'un couple possédant un bien en commun, les situations de blocage sont légion...).
Dans une SCI, il faut seulement que les décisions de gestion et d'administration soient adoptées à la majorité requise dans les statuts de la société.
Il faut toutefois rédiger les statuts de la SCI avec soin, pour éviter au maximum les conflits ou les situations de blocage.
Ceci explique que beaucoup de familles optent pour la SCI afin de gérer un patrimoine immobilier commun, et évitent ainsi toute situation de blocage.
Quels sont les avantages d’une SCI ?
Étudions les principaux avantages d'une SCI.
Un accès au crédit immobilier facilité
Si les associés empruntent à plusieurs, la capacité d'emprunt de la société sera plus élevée que si un associé emprunte en propre, avec ses seules ressources personnelles (il faudra toutefois que tous les associés soient d'accord pour emprunter à plusieurs).
En outre, dans cette hypothèse, ils sont tous responsables des dettes de la SCI en cas d'impayé, ce qui a tendance à rassurer les établissements prêteurs.
Le taux d’intérêt du crédit immobilier sera calculé à partir du profil des associés qui empruntent.
Un outil de gestion du patrimoine
La SCI est idéale pour gérer un patrimoine familial commun.
D'une part, la fiscalité pour donation sera beaucoup plus avantageuse qu'en cas de décès du propriétaire du bien immobilier, si aucune mesure n'a été prise de son vivant.
Avec la SCI, tous les 15 ans, les parents peuvent donner gratuitement à leurs enfants des parts de la société, dans la limite de 100 000 euros par enfant.
D'autre part, la transmission des parts sociales des parents aux générations suivantes (enfants, voire petits enfants) peut se faire progressivement.
Les parents peuvent même transmettre la nue-propriété de leurs parts sociales à leurs enfants, conserver l'usufruit, et donc payer beaucoup moins cher qu'une donation des parts sociales en pleine propriété (ou la nue-propriété et l'usufruit sont transmis).
Le crédit immobilier joue un rôle important dans la valorisation des parts sociales de la SCI : afin d'estimer l'actif net (qui sert de base pour évaluer les droits de donation dus), on enlève le solde du crédit de la valeur des parts sociales.
Si la SCI contracte un crédit de 100 000 euros pour financer un achat immobilier de 110 000 euros, l'actif net sera alors de 10 000 euros.
Avec la SCI, les parents conservent la gestion des biens immobiliers de la société, tout en allégeant considérablement les droits de succession que leurs héritiers devraient normalement payer.
La SCI permet également de protéger l'associé d'un couple en cas de décès de l'autre associé qui aurait eu des enfants d'un précédent mariage : les beaux-enfants ne pourront pas le forcer à vendre le bien, et il pourra en profiter jusqu'à son décès.
Enfin, la SCI facilite les achats immobiliers intergénérationnels.
Avantage fiscal
Les intérêts d'emprunt du prêt immobilier peuvent être déduits sous certaines conditions. Ce qui constitue un atout pour les associés, qui réduisent ainsi leur imposition.
Taux d'usure inapplicable
Avec une SCI, le taux d'intérêt d'un prêt n'est pas limité par le taux d'usure, motif courant de refus d'octroi de crédits immobiliers aux particuliers.
Comment obtenir un prêt immobilier en SCI ?
Il existe plusieurs critères pour qu'une banque accorde un crédit immobilier à une SCI ou l'un de ses associés. Ces critères sont proches de ceux exigés pour un prêt immobilier souscrit à titre individuel par un particulier.
- Ressources financières.
Si la SCI possède déjà des biens immobiliers, cela rassurera la banque sur les capacités de gestion du ou des gérants de la société, ainsi que celle des associés.
Inversement, si la SCI sollicite un prêt pour acquérir son premier bien immobilier, à moins de fournir de solides garanties (par exemple un nantissement sur un produit d'épargne d'un associé), sa demande de prêt risque de ne pas aboutir.
Quoi qu'il en soit, la SCI aura tout intérêt à prouver à la banque que l'emprunt financera un bien immobilier situé dans une zone recherchée par les investisseurs, et facilement louable.
- Durée du prêt.
Comme pour les prêts immobiliers accordés aux particuliers, plus ils sont courts, plus la banque prêtera facilement.
Par conséquent, si elle en a la possibilité, une SCI a tout intérêt à emprunter sur 10 ou 15 ans, plutôt que sur une période de 20 ans ou plus.
Par ailleurs, plus la durée du prêt est importante, plus son taux d'intérêt augmente, car l'établissement prêteur prend davantage de risques.
- L’apport de la SCI.
Avec une SCI, il est possible d'emprunter sans apport si les ressources des associés et/ou les loyers déjà générés par la société sont suffisants. Néanmoins, il vaut mieux que la SCI fournisse un apport pour bénéficier d’un taux d'intérêt plus attractif.
- La capacité de remboursement de la SCI.
La banque regarde le taux d’endettement de la société, sa capacité d'endettement (différence entre les loyers qu'elle perçoit et ses charges), les crédits en cours contractés par la société ou ses associés.
La banque analyse leurs revenus professionnels et leurs éventuelles sources de revenus additionnels (pension, loyers, parts sociales dans d'autres sociétés, produits d'épargne...).
Le taux d'endettement de chaque associé est, sauf exception, de 33 % maximum.
- La répartition des parts sociales entre associés et leurs patrimoines respectifs.
Nous l'avons vu, un créancier ne peut exiger d'un associé le remboursement d'une dette de la SCI qu'à hauteur du pourcentage de parts sociales que cet associé détient dans la société. Donc, la banque évaluera tout particulièrement les emprunts en cours souscrits à titre individuel par chaque associé, et n'accordera pas de prêt immobilier à la SCI si trop d'associés ont un taux d'endettement élevé.
Mais généralement, la SCI permet d'obtenir des prêts immobiliers qu'un emprunteur ou un associé n'aurait pu obtenir seul. L'union des associés de la SCI fait donc leur force, notamment quand certains associés ont un profil d’emprunteur moins attractif pour les banques (par exemple, un associé qui n'a pas de contrat de travail à durée déterminée).
Attention, les banques conditionnent parfois l'octroi du prêt à la souscription par chaque associé d'une assurance de prêt immobilier (une assurance emprunteur en SCI) pour rembourser le crédit. Elle doit au moins couvrir les risques de décès et la Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA).
Or, une assurance emprunteur en SCI proposée par un organisme bancaire peut représenter un pourcentage important du coût total d'un crédit immobilier.
Il est donc fortement conseillé de se tourner vers la délégation d'assurance : souscrire une assurance moins onéreuse auprès d'un autre interlocuteur, en utilisant un comparatif d'assurance et/ou en faisant appel à un courtier en assurance.
Bon à savoir : la banque conditionne généralement l'octroi du prêt immobilier à certaines conditions :
- Une garantie hypothécaire sur un ou plusieurs biens immobiliers de la SCI. Ou alors, la société doit engager le bien qu'elle acquiert sur le prêt souscrit.
La banque peut toutefois accepter une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ou une caution par une société de cautionnement à la place de l'hypothèque sur un ou plusieurs biens de la SCI. - Une caution solidaire des associés au crédit immobilier souscrit par la SCI, pour instaurer une solidarité des dettes entre associés et ne pas limiter leur responsabilité à leur pourcentage individuel de parts sociales.
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Comment choisir la bonne forme de SCI ?
Il existe 6 types de SCI, les associés doivent donc choisir une structure juridique qui répond à leurs besoins.
- SCI familiale, déjà évoquée, gérée par une famille, dont le lien de parenté ne peut aller au-delà du 4e degré.
Elle facilite la transmission de biens immobiliers, mais peut aussi servir à réaliser des investissements locatifs.
- SCI de jouissance à temps partagé, quand des associés se partagent l'usage d'un bien immobilier. Le temps d'occupation entre associés est fixé à partir du pourcentage de parts sociales de la SCI qu'ils détiennent respectivement.
- La SCI d’attribution, où la propriété des biens immobiliers est également répartie en fonction de leur pourcentage de parts sociales.
- SCI de gestion ou de location, dont la finalité consiste à gérer les biens immobiliers et d'en tirer des revenus locatifs.
- SCI agricole qui permet de mettre en commun les moyens humains, matériels et financiers.
- SCI de construction-vente, dont la finalité est d’acquérir un terrain, y faire construire un bien, puis le revendre une fois le bien construit.
Comment déclarer une SCI aux impôts ?
La SCI doit déposer une déclaration de revenus chaque année, au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai.
La déclaration doit désormais être obligatoirement télédéclarée.
Le formulaire fiscal change en fonction de l'impôt applicable :
- N° 2065 pour une SCI assujettie à l’impôt sur la société.
- N° 2072 pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.
- N° 2044 pour déclarer ses revenus fonciers.