Régime micro-foncier : fonctionnement, déclaration et abattement

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à mettre en location et vous vous demandez quel régime d’imposition est applicable. Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier ou le régime réel. Grâce à l’abattement, le régime micro-foncier est fiscalement avantageux.

Découvrez le fonctionnement, l’abattement ainsi que la déclaration dans un régime micro-foncier.

Sommaire

• Régime micro-foncier : de quoi s'agit-il ?
• Comment fonctionne le régime micro-foncier et quels en sont les avantages ?
• Qui peut bénéficier du régime micro-foncier et de son abattement ?
• Comment déclarer vos revenus sous le régime micro-foncier ?
• Comment calculer l'abattement micro-foncier ?
• Régime micro-foncier ou régime réel : quelle option choisir ?

Le régime micro-foncier est un régime d’imposition simplifié qui s’applique par défaut aux revenus locatifs inférieurs à 15 000 € par an. Il est donc idéal pour les investisseurs aux revenus modestes. Il est d’ailleurs destiné uniquement aux locations nues, c’est-à-dire non meublées. Au-delà du plafond de 15 000 €, l’investisseur est soumis de droit au régime réel d’imposition.

En effet, il existe principalement deux régimes d’imposition des revenus fonciers :

• Régime micro-foncier : s’applique aux revenus locatifs inférieurs à 15 000 € par an.
• Régime réel : s’applique automatiquement aux revenus locatifs supérieurs à 15 000 € ou aux revenus inférieurs à ce même plafond lorsque l’investisseur a opté pour ce régime. Il est soumis à ce régime pour une durée de trois ans irrévocables.

Le régime micro-foncier fonctionne avec un système d’abattement forfaitaire fixe. Ce qui le rend particulièrement avantageux en plus des autres avantages qu’il présente.

Abattement de 30 % des loyers

Avec le régime micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %. Il s’agit d’une déduction qui s’applique automatiquement sur le montant brut des loyers que vous percevez annuellement. Vous n’avez pas à justifier les frais réels engagés, car l’abattement de 30 % est censé couvrir l’ensemble des charges liées à la gestion du bien, tels que les réparations, l’entretien, l’assurance, etc. Cela signifie que vous payez des impôts uniquement sur 70 % des loyers perçus, ce qui permet de réduire le montant de vos impôts.

Toutefois, l’abattement ne peut pas s’appliquer sur des charges supplémentaires comme les charges lourdes ponctuelles et les grands travaux. Si les charges réelles excèdent 30 % des revenus locatifs, il est donc plus intéressant d’opter pour le régime réel.

Taux d’imposition avantageux

Suite à l’abattement de 30 %, le taux d’imposition se calcule donc sur 70 % des revenus fonciers bruts. Sur l’ensemble des loyers que vous percevez, seuls 70 % sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ce taux varie néanmoins en fonction du barème de l’impôt sur le revenu.

Simplicité du régime déclaratif

La déclaration des revenus fonciers est relativement simple dans un régime micro-foncier. Vous n’avez pas besoin de justifier les charges, ce qui assure un gain de temps considérable. Seul le montant brut des loyers perçus pendant l’année est déclaré auprès de l’administration fiscale.

Optimisation fiscale

Le régime micro-foncier est un régime flexible permettant d’adopter des stratégies d’optimisation fiscale. En effet, l’application de ce régime n’est pas systématique, car vous pouvez opter pour un autre régime. Cette liberté qui vous est offerte vous permet d’adopter un régime correspondant à votre situation et à vos objectifs à long terme.

Si vous engagez des dépenses élevées, telles que des travaux de rénovation importants, vous pouvez déduire ces coûts en optant pour un régime réel. Les charges déductibles des revenus fonciers sont :

• Les dépenses de réparation, d’amélioration et d’entretien d’un logement : rénovation électrique, remplacement du système de chauffage, etc.
• Les dépenses effectuées qui ne peuvent être récupérées auprès du locataire : par exemple, le remboursement des charges récupérables que vous n’avez pas pu obtenir le 31 décembre de l’année de départ de votre locataire.
• Les provisions pour charges de copropriété.
• Les primes d’assurance : elles correspondent aux coûts engagés pour une garantie des loyers impayés ou pour une assurance propriétaire non-occupant.
• Les frais de gestion : frais du syndic de copropriété et de l’agence gestionnaire du bien, participation au salaire du concierge, honoraires de l'huissier, avocat ou notaire en cas de litige, etc.
• Certains impôts : taxe foncière, taxe annuelle sur les surfaces de stationnement, taxe spéciale d’équipement.
• Les intérêts d’emprunt : les frais de dossier et/ou l’intérêt du prêt immobilier contracté pour financer l’achat ou la construction du bien. L’assurance de prêt pour un investissement locatif est également déductible.

Pour bénéficier du régime micro-foncier, vous devez remplir les conditions d’éligibilité suivantes :

• Revenus locatifs n’excédant pas 15 000 € bruts par an.
• Revenus fonciers imposés selon le régime de droit commun.

Ces conditions étant cumulatives, les propriétaires bailleurs réalisant un chiffre d’affaires n’excédant pas 15 000 € ne bénéficient pas systématiquement du régime micro-foncier. En effet, ils ont la possibilité d’opter pour un régime réel. Pour bénéficier de ce régime, il faut également que les biens mis en location soient vides. Il peut s’agir d’un local à usage d’habitation, d’un local à usage industriel ou commercial, d’un emplacement de stationnement, d’un terrain ou d’une cave.

Les propriétaires et investisseurs des biens suivants sont ainsi exclus de ce régime :

• Monument historique ;
• Bien immobilier situé dans un site patrimonial remarquable ;
• Bien détenu en nue-propriété ou dans le cadre d’une convention avec l’ANAH ;
• Bien immobilier générant des revenus dont l’imposition est soumise à un régime fiscal spécifique tel que la loi Pinel, la loi Sellier, le dispositif Borloo ancien, la déduction au titre des amortissements (Robien, Périssol, Besson).

La déclaration des revenus fonciers sous le régime micro-foncier est très simple. Cette déclaration se fait en ligne via impots.gouv.fr. Sinon, vous devez réaliser une déclaration papier via le formulaire n°2042 de déclaration de revenus. Pour ce faire, indiquez le montant brut des loyers encaissés pendant l’année dans la case 4BE. Le montant brut correspond aux loyers perçus hors déduction des frais de gestion du bien immobilier. Déclarez les revenus fonciers de sources étrangères dans la rubrique 4BK. La déclaration se fait une fois par an, entre les mois d’avril et de juin.

Sachez qu’en cas d’acquisition d’un bien immobilier locatif à crédit, il faut déclarer votre prêt immobilier aux impôts. Cela se justifie par le principe de la déductibilité des frais d’emprunt des revenus locatifs. Il faut donc prouver au fisc que les intérêts d’emprunt correspondent réellement aux charges locatives effectives. Toutefois, cela ne s’applique qu’en cas de régime réel, la déduction étant impossible en régime micro-foncier.

Pour calculer l’impôt sur le revenu locatif, il faut multiplier la part imposable des revenus fonciers par le taux marginal d’imposition (TMI). Par exemple, votre revenu locatif brut s’élève à 10 000 €. Avec l’abattement de 30 %, la base imposable est de 7 000 €. Avec un TMI de 11 %, vous obtenez 770 €. La base imposable est également soumise à des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, ce qui donne : 7 000 x 17,2 % = 1 204 €. Le total de l’impôt est donc de 1 974 €.

Voici les TMI applicables aux revenus imposables en 2025 :

• 0 % pour la tranche en dessous de 10 777 € ;
• 11 % pour les revenus entre 10 778 € et 24 478 € ;
• 30 % pour les revenus entre 24 479 € et 78 570 € ;
• 41 % pour les revenus entre 78 571 € à 168 994 € ;
• 45 % pour les revenus supérieurs à 168 995 €.

Le régime réel comme le régime micro-foncier disposent chacun d’avantages. Le choix dépend ainsi de votre situation personnelle et de vos objectifs à long terme. Bien qu’un abattement de 30 % s’applique au régime micro-foncier, le régime réel permet la déduction de certaines charges. Dans ce dernier cas, il est possible de réaliser un déficit foncier, c’est-à-dire que les dépenses réellement engagées sont supérieures aux revenus fonciers. Le déficit foncier permet de diminuer le montant de votre impôt grâce à sa déduction de votre revenu global.

Pour savoir quel régime vous convient le mieux, vous devez :

• Appliquer un abattement de 30 % sur vos revenus fonciers.
• Additionner le coût total des charges réelles que vous pouvez déduire.
• Comparer les résultats. Si le total des dépenses déductibles est supérieur à 30 % des loyers annuels hors charges, le régime réel est plus avantageux. S’il est inférieur à 30 %, il est préférable de garder le régime micro-foncier.

Tant que vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €, vous avez le choix entre ces deux régimes. Si vous êtes soumis au régime micro-foncier et voulez passer au régime réel, il suffit de compléter la déclaration n°2044. Par ailleurs, vous pouvez retourner au régime micro-foncier après une période de trois ans à condition de remplir les conditions. Dans ce cas, il faut remplir la déclaration n°2042.

Vous l’aurez compris, le régime micro-foncier est particulièrement avantageux pour les revenus locatifs modestes. En plus de la déclaration simplifiée, l’abattement de 30 % permet de réduire les revenus imposables. Cependant, ce régime n’est pas adapté à toutes les situations. Le régime réel est plus intéressant si le montant des dépenses liées au bien est élevé. Dans ce cas, vous pouvez bénéficier d’une déduction des coûts, notamment sur les intérêts d’emprunt en cas de souscription à un prêt immobilier.