Prêt in fine : de quoi s'agit-il ?

Qu’est-ce qu’un emprunt in fine, et quelles sont les différences avec un crédit immobilier amortissable classique ? À quel profil d'emprunteur s’adresse ce type de prêt ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Voici les réponses à ces questions.

Sommaire

• Qu’est-ce qu’un emprunt in fine ?
• À qui s’adresse l’emprunt in fine ?
• Quels sont les avantages de l’emprunt in fine ?
• Quels sont les inconvénients de l’emprunt in fine ?

Dans un crédit immobilier classique, appelé crédit amortissable, un emprunteur rembourse à la fois le capital et les intérêts durant la durée de ce crédit.
Inversement, dans un prêt in fine, l’emprunteur ne rembourse le crédit qu’au terme de celui-ci. D'où son nom, puisque la traduction littérale d'“in fine” en latin est “à la fin”.

Durant la durée du prêt, seuls les intérêts ainsi que les primes de l'assurance emprunteur sont remboursés.
En outre, le montant des mensualités reste le même pendant toute la durée de l'emprunt in fine, sauf pour la dernière d’entre elles, puisque l’emprunteur rembourse alors le capital prêté par la banque.

Cette dernière demande à l'emprunteur de nantir un placement financier à titre de garantie (généralement une assurance-vie investie en fonds en euros, car ce support garantit le capital et ses intérêts) sur laquelle la banque demande à l'emprunteur d’abonder chaque mois.

En cas de défaut de paiement, la banque pourra alors utiliser l'épargne déjà placée chaque mois par l’emprunteur dans ce placement financier.

Si tout se déroule normalement, au terme du prêt in fine, l'emprunteur pourra rembourser la banque avec l'épargne accumulée.

Il faut cependant distinguer 2 situations, selon que l’encours déjà accumulé sur le placement financier nanti couvre ou non la totalité du montant du crédit.

Dans le 1er cas, il s’agit d’un nantissement-placement unique.

Dans le 2e cas, la banque exige que l'emprunteur apporte au minimum 30 % du montant du crédit via le placement financier nanti. Il devra aussi faire des versements fréquents pour atteindre le montant emprunté en fin de crédit et pouvoir, ainsi, rembourser la banque.
Il faut donc que les rendements du placement financier nanti soient suffisamment générateurs de plus-value.

La banque exige aussi le rapatriement du placement d’épargne dans son établissement s’il a été ouvert dans un établissement concurrent. Elle peut même imposer le placement nanti à l'emprunteur.

Bon à savoir : un prêt relais est un prêt in fine, mais de courte durée.

L'emprunt in fine s'adresse aux personnes avec un patrimoine important et avec un taux d’imposition élevé, qui désirent se tourner vers l'investissement locatif. Enfin, elles doivent pouvoir consacrer au minimum 30 % du montant de l'emprunt sollicité en guise d’apport.

La durée de remboursement d’un prêt in fine est généralement comprise entre 3 et 15 ans. Ses conditions d’octroi sont plus restrictives que pour un prêt amortissable.

Il est donc rare que les emprunteurs optent pour cette forme de prêt dans le cadre de l'achat d’une résidence principale.

Il existe 4 avantages majeurs dans un crédit immobilier in fine.

Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
Or, ces intérêts sont plus importants dans le cadre d’un prêt in fine que dans un prêt amortissable, et constituent en cela un avantage fiscal.

Mensualités moins importantes qu’avec un crédit amortissable.
Les mensualités servent à rembourser les intérêts et le coût de l’assurance emprunteur, tandis que dans un crédit amortissable, il faut également rembourser le capital emprunté. Par conséquent, les mensualités seront moins importantes. 

Protéger ses proches.
En cas de décès de l'emprunteur avant la fin du prêt in fine, l’assurance du crédit immobilier rembourse le capital restant dû à la banque. Par conséquent, les proches de l'emprunteur recevront à la fois le bien immobilier pour lequel le prêt a été contracté, mais aussi le placement financier nanti.

Récupérer le placement financier nanti à la fin de l'emprunt in fine.
Dans un crédit immobilier amortissable classique, l'emprunteur doit faire avoir un apport correspondant à minimum 10 % du capital emprunté. Même si cet apport sert à acquérir un bien dont il sera pleinement propriétaire après le remboursement de son crédit, le montant de l’apport peut être considéré comme un capital “perdu”. Tandis qu’au terme du prêt in fine, il récupère le placement financier nanti, et pourra de nouveau percevoir les intérêts qu’il génère.

Un emprunt in fine ne représente pas que des avantages.

Son taux d’intérêt est plus élevé que celui d’un crédit amortissable.

Il faut que les intérêts générés par le placement nanti soient suffisants, notamment parce que le taux d'intérêt du prêt est assez élevé. Or les intérêts du placement nanti baissent parfois sensiblement sur le long terme (par exemple les rendements des fonds en euros des assurances-vie).

Immobilisation nécessaire du capital à rembourser en fin de prêt. Il s’agit donc d’un capital bloqué dont il ne faut pas avoir l'utilité.
Généralement, les intérêts produits par le placement financier couplés aux revenus locatifs du bien immobilier suffiront s’il s’agit d’un investissement judicieux.

Parmi les différents types de prêts immobiliers, le prêt in fine n’est pas le plus intéressant quand les taux d'intérêt sont faibles.

Il est donc impératif de se baser sur des simulations d’investissement réalistes, mais aussi de disposer d’un patrimoine et de revenus élevés.