Rachat de soulte en cas de divorce : ce qu’il faut savoir

Quand des époux divorcent, l’un d’entre eux peut garder un bien immobilier acquis en commun, en payant à l'autre époux une soulte. Mais qu'est-ce qu'une soulte dans un divorce ? Comment est calculé le montant de la soulte lors d'un divorce ? Quelles sont les implications fiscales liées au paiement de la soulte ? Quelles sont les incidences du rachat de soulte ? Que se passe-t-il si un époux ne peut pas payer la soulte en cas de divorce ? Comment vendre un bien immobilier et contourner la règle de l’indivision dans un mariage ?

Sommaire

• Qu'est-ce qu'une soulte ?
• Comment est calculé le montant de la soulte lors d'un divorce ?
• Quelles sont les implications fiscales liées au paiement de la soulte ?
• Quelles sont les incidences du rachat de soulte ?
• Que se passe-t-il si un époux ne peut pas payer la soulte en cas de divorce ?
• Comment vendre un bien immobilier et contourner la règle de l’indivision dans un mariage ?

Lors d’une procédure de divorce par consentement mutuel ou à l'amiable, le patrimoine des époux peut comporter des biens immobiliers communs.

Pour un divorce, une procédure de partage des biens immobiliers doit être faite par un notaire, qui établit un acte liquidatif. Celui-ci peut prévoir qu'un seul des époux possédera la pleine propriété d’un bien immobilier commun après le divorce. Mais cet époux devra indemniser l’autre époux qui accepte de lui céder sa part en lui payant une somme d'argent : la soulte.

On retrouve aussi le système de soulte dans les successions.

Bon à savoir : les règles de la soulte en cas de divorce et leurs incidences fiscales sont les mêmes pour les partenaires pacsés qui se séparent.

Le montant de la soulte à verser au conjoint qui souhaite se séparer du bien immobilier dépend de plusieurs paramètres :

• Valeur du bien.
• Montant du prêt immobilier en cas de divorce (quelle somme reste à rembourser).
• Répartition dans la détention du bien (50 % chacun, 40 % / 60 %, etc.).

Bon à savoir : lorsque le bien n’a pas été financé grâce à un crédit immobilier, le rachat de soulte se calcule en fonction de la part détenue par l’autre conjoint.
Ainsi, si le bien est détenu à 50 % par chaque époux, et que la valeur du bien est de 200 000 euros, l'époux qui rachète la soulte en cas de divorce doit régler 100 000 euros à l'autre époux.

Il existe un droit de partage de 2,5 % de la valeur totale du bien (qui inclut la valeur de la soulte).
L'époux qui souhaite racheter une soulte doit aussi supporter les frais de notaire liés à cette opération⁽¹⁾.

Quelles sont les incidences du rachat de soulte ? 

Avant de proposer un rachat de soulte dans un divorce, l'époux qui souhaite conserver le bien immobilier doit vérifier qu’il possède la capacité financière pour réaliser cette opération. En effet, il est tenu de rembourser le crédit restant dû.

Or, une banque ne lui prêtera pas les fonds nécessaires si ses revenus sont insuffisants ou son taux d’endettement est trop élevé.

Par conséquent, il a tout intérêt à réaliser une simulation pour savoir s’il est capable de financer un rachat de soulte en cas de divorce, avant de suggérer cette possibilité à l’autre époux.

Néanmoins, un bon moyen de résoudre ces problèmes consiste à remplacer l'époux qui accepte de se séparer du bien immobilier par une autre personne. Il peut s’agir de la personne partageant la vie de l'époux qui veut conserver le bien.

Que se passe-t-il si les époux ont contracté ensemble un prêt bancaire et une assurance emprunteur pour acheter le bien immobilier ? En cas de divorce et de rachat de soulte, l'époux qui renonce au bien immobilier sera alors dégagé de ses obligations s’il assumait une part de la quotité d’assurance.

Inversement, l’autre époux devra en supporter 100 % de la quotité sur sa tête pour que l'assurance emprunteur continue de le couvrir.

Bon à savoir : l'époux qui souhaite se séparer du bien immobilier doit en informer la banque. Celui qui veut le conserver doit signer un document spécifiant qu’il renonce à toute poursuite future pour obtenir le remboursement du crédit de la part de l’autre époux.

En cas de crédit immobilier, si l'époux qui souhaite reprendre le bien n’a finalement pas la capacité financière de faire un rachat de soulte avant le divorce, les époux devront alors vendre le bien.

Il existe une solidarité de dettes entre époux (article 220 du Code civil) : tant que la liquidation des biens des époux n’a pas eu lieu et que le divorce n’est pas prononcé, cette solidarité demeure. Elle implique notamment de payer les dettes du ménage. Et notamment les mensualités du crédit immobilier de l’époux insolvable.
C’est notamment le cas quand une banque n'accepte pas la désolidarisation du prêt immobilier au profit de l'époux qui veut racheter la soulte en cas de divorce.

Si les époux ont acheté un bien immobilier en commun et que l’un d’eux ne veut pas vendre le bien, une soulte en cas de divorce est alors impossible. Dans ce cas, la règle applicable est l'indivision : il faut que les 2 époux soient d’accord pour vendre le bien immobilier.

Acquérir le bien immobilier en passant par une SCI évite cette situation de blocage. Un époux qui souhaite vendre le bien pourra le faire, car c’est la règle de la majorité et non de l'unanimité qui s'applique dans les SCI.

Avec une limite : si l'époux qui souhaite vendre ne possède pas la majorité des parts sociales de la SCI, et que le bien immobilier des époux a été acquis avec d'autres personnes.