Comment se désolidariser d’un prêt immobilier ?

Les époux, partenaires de pacs ou concubins sont solidaires des dettes qu'ils contractent ensemble, notamment du remboursement de leur prêt immobilier en cas de divorce ou de séparation. Toutefois, un co-emprunteur peut choisir de se désolidariser du remboursement de ce prêt. Mais comment se désolidariser d'un prêt immobilier ? Quelles sont les formalités nécessaires à réaliser auprès de la banque et du notaire pour acter une désolidarisation du prêt immobilier ?
Que devient l’assurance emprunteur du prêt immobilier en de telles circonstances ?

Sommaire

• Comprendre le principe de solidarité dans le cadre d’un prêt immobilier
• Qu’est-ce que la désolidarisation d’un prêt immobilier en cours ?
• Quelles démarches pour se désolidariser lors d’une séparation ?
• Quelles sont les garanties de l’assurance emprunteur en cas de désolidarisation ?

Le droit français prévoit une solidarité de dettes pour les dépenses de la vie courante. Elle vaut pour les époux et les dettes contractées durant leur mariage (article 220 du Code civil), mais aussi pour les personnes pacsées ou vivant en concubinage.

Cette solidarité inclut également le remboursement du prêt immobilier et de ses mensualités. Par conséquent, si un co-emprunteur ne peut plus faire face au paiement des échéances, l’autre co-emprunteur devra alors payer à sa place.

Mais si deux co-emprunteurs divorcent ou se séparent, ils restent toujours tenus de payer les échéances de leur crédit immobilier, jusqu'au remboursement total des sommes dues à l'établissement prêteur.

Donc, si un co-emprunteur souhaite se désengager du remboursement du crédit, il doit alors entamer une procédure de désolidarisation du prêt immobilier.

Il est possible de recourir à la désolidarisation du remboursement des échéances du prêt immobilier en cas de divorce ou de séparation.

Par conséquent, en cas de non-paiement des échéances du crédit par l'autre co-emprunteur, la banque ne pourra plus se retourner contre l'époux, le partenaire de pacs ou le concubin qui s'est désengagé afin d'obtenir son paiement.

À l'issue de la procédure de désolidarisation, le co-emprunteur qui se désengage est considéré comme non-attributaire du prêt, tandis que celui qui le rembourse est considéré comme attributaire du prêt, mais aussi du bien immobilier.

Toutefois, si l'établissement prêteur peut accepter cette désolidarisation du prêt immobilier, il n’en a pas l'obligation.
Il peut tout aussi bien refuser cette requête, principalement lorsque les revenus du co-emprunteur qui souhaite devenir attributaire du prêt immobilier lui semblent trop incertains, et que la situation financière de ce co-emprunteur ne présente pas toutes les garanties nécessaires augurant d'un remboursement effectif de ce prêt.
Ou alors, l'établissement prêteur exigera qu'il fournisse des garanties supplémentaires, par exemple la caution de Crédit Logement ou d'une société de cautionnement, ou bien une hypothèque sur le bien immobilier pour lequel le prêt a été contracté.

Pour éviter ce scénario, rien n'empêche le co-emprunteur qui souhaite reprendre la totalité du crédit à son compte de tenter d'en renégocier les conditions. Ou de demander un nouvel emprunt. Mais là encore, la banque reste libre d'accepter ou pas cette solution.

Afin d'éviter ces désagréments à la suite d'une désolidarisation du prêt immobilier par un co-emprunteur, une autre alternative consiste à remplacer cette personne par un nouvel emprunteur. Il faudra alors acter ce changement auprès de la banque, mais aussi devant un notaire.

Enfin, il existe un ultime moyen de se désolidariser : rembourser l'intégralité du prêt en vendant le bien immobilier.

Comment se désolidariser d'un prêt immobilier ?
Concrètement, le co-emprunteur qui souhaite se désolidariser du remboursement du prêt doit envoyer à l'établissement prêteur un courrier en lettre recommandée avec accusé de réception, afin de l'informer que l'autre co-emprunteur reprend désormais l'intégralité du crédit à sa charge. Plus exactement, il doit acter son désengagement en indiquant à l'établissement prêteur qu'il se désolidarise, et donne son accord pour que le prêt soit désormais intégralement remboursé par l'autre co-emprunteur.

Pour que la désolidarisation du prêt immobilier devienne effective, le co-emprunteur qui souhaite reprendre la totalité du crédit à son compte doit le préciser dans une attestation, et indiquer qu’il renonce à toute action vis-à-vis de l’autre co-emprunteur pour obtenir le remboursement des échéances du crédit immobilier restant dues.

Comment se désolidariser juridiquement d'un prêt immobilier ?
Cette démarche a un coût, mais pas pour le co-emprunteur qui se désolidarise : l'établissement prêteur facture des frais de dossier, dont le co-emprunteur qui reprend le prêt doit s'acquitter.

En outre, la désolidarisation des co-emprunteurs doit être validée par un notaire (puisque cette opération nécessite un rachat de soulte, c'est-à-dire le rachat de la part d'un co-emprunteur par l'autre co-emprunteur). Là encore, les frais de notaire restent à la charge du co-emprunteur qui reprend le prêt en totalité.

Que devient l'assurance emprunteur en cas de désolidarisation du prêt immobilier par l'un des co-emprunteurs ?

Tout d'abord, ce dernier peut résilier son assurance emprunteur en communiquant à l'assureur le justificatif de désolidarisation du prêt immobilier, fourni par l'établissement prêteur.

L'autre co-emprunteur doit obligatoirement supporter une quotité d'assurance de 100 % sur sa tête. Il supporte donc seul la couverture du capital emprunté restant à rembourser, jusqu'au terme du crédit.

Toutefois, supporter seul le remboursement d'un crédit immobilier initialement contracté à deux représente une charge financière considérable. Aussi, l'emprunteur a tout intérêt à étudier la possibilité d'une délégation d'assurance. Ce procédé consiste à ne pas souscrire l'assurance de prêt immobilier proposée par la banque accordant le prêt, afin de faire jouer la concurrence entre des compagnies d'assurance externes.

La législation française autorise cette pratique, même en cas de désolidarisation du prêt immobilier, car depuis 2022 et la loi Lemoine, un emprunteur peut résilier son assurance avant la signature de l'offre de prêt immobilier, mais aussi durant toute la durée du remboursement du crédit.

L'emprunteur pourra réaliser de substantielles économies grâce à cette opération : on estime que l'assurance emprunteur représente plus de 30 % du coût total du crédit immobilier ⁽¹⁾.
En outre, il peut bénéficier d'une meilleure couverture en cas d'aléa (accident, maladie, perte d'emploi...).

L'emprunteur a tout intérêt à demander une renégociation du prêt auprès de sa banque (qu'elle est libre ou pas d'accepter).
Par conséquent, s'adresser à un courtier en assurance et un courtier immobilier augmentera ses chances de signer un nouveau prêt à la suite d'une désolidarisation du prêt immobilier, et de trouver une assurance emprunteur plus abordable, afin de réaliser des économies.

Si les co-emprunteurs décident de revendre le bien et de rembourser le crédit, il faut alors envoyer à l'assureur le justificatif de remboursement anticipé du prêt fourni par l'établissement de crédit (sauf si l'assurance de prêt a été souscrite auprès de la même banque, qui se chargera alors de résilier l'assurance emprunteur).