Prêt relais : l’assurance de prêt est-elle obligatoire ?

Qu'est-ce qu'un prêt relais ? Peut-on obtenir un prêt relais sans assurance de prêt immobilier (assurance emprunteur) ? Quelles sont les garanties habituelles qu’on trouve dans un prêt relais ? Quelles sont les alternatives au prêt relais sans assurance ? Voici les réponses à ces questions.

Sommaire

• Qu'est-ce qu'un prêt relais ?
• Peut-on obtenir un prêt relais sans assurance emprunteur ?
• Quelles sont les garanties habituelles d’assurance pour un prêt relais ?
• Pourquoi utiliser la délégation d’assurance pour un prêt relais ?
• Quelles alternatives au prêt relais sans assurance emprunteur ?

Le prêt relais désigne un prêt immobilier dans lequel la banque accorde un crédit afin de permettre de financer un nouveau bien immobilier avant que l’ancien bien immobilier détenu par l'emprunteur soit revendu.

Sauf exception, sa durée n'excède pas 2 ans (il est généralement accordé sur 1 an et est renouvelable 1 fois). S’il excède 2 ans, les emprunteurs doivent associer leur prêt relais à un crédit immobilier (crédit jumelé).
Basé sur une estimation du bien immobilier à vendre, il représente entre 60 et 80 % de la valeur de ce bien. En 2024, son taux d'intérêt oscille entre 2,80 % et 3 %.

Il permet de ne pas passer à côté d’opportunités à cause d’un manque de fonds nécessaires à la concrétisation d’un achat immobilier.

Attention : les délais pour obtenir un crédit immobilier peuvent approcher les 3 mois. Mieux vaut donc démarrer son dossier de prêt relais rapidement pour pouvoir conclure une promesse de vente immobilière en cas d'opportunité sur le marché.

Légalement, une assurance de prêt immobilier n'est pas obligatoire pour obtenir un prêt immobilier. Mais dans les faits, sauf à fournir de solides garanties financières, une banque demande systématiquement une telle assurance aux emprunteurs qui sollicitent un crédit immobilier ou un prêt relais. Donc, en pratique, obtenir le financement d’un tel prêt sans assurance emprunteur est presque impossible. 

La raison est simple : les banques souhaitent que le remboursement du prêt relais accordé soit garanti par une assurance, dans l'hypothèse où l’emprunteur ferait défaut (d’autant plus s’il n’arrive pas à revendre le bien immobilier qu’il détient). 

Outre la valeur du bien immobilier à vendre, les conditions d’assurance sont analogues à celles demandées pour un crédit immobilier classique : âge, état de santé, revenus, taux d'endettement de l’emprunteur… 

Certains facteurs favorisent l’octroi d’un crédit immobilier, par exemple en cas de co-emprunteurs, ou si l’emprunteur prouve que ses revenus augmenteront bientôt (promotion professionnelle, héritage, etc.). 

Compte tenu de sa brièveté, les banques n’exigent que peu de garanties obligatoires dans l’assurance emprunteur d’un prêt relais (contrairement aux prêts immobiliers à long terme). En revanche, l'assurance fera l’objet de limitations ou d'exclusions de garanties similaires aux assurances de crédits à long terme, par exemple si l'emprunteur exerce un sport à risques.

Ainsi, on y retrouve la garantie décès et la garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).

En revanche, des garanties comme l’invalidité permanente partielle ou totale (IPP et IPT), l’incapacité temporaire de travail (ITT) ou encore la perte d’emploi sont facultatives.

Attention : en fonction de l'âge de l'emprunteur, certaines garanties sont limitées dans le temps (maximum 70 ans pour les contrats les plus avantageux).

Comme pour le financement du prêt relais, mieux vaut donc démarrer sa recherche d’assurance emprunteur le plus tôt possible.

À l’instar d’un prêt immobilier classique, les emprunteurs peuvent réaliser une simulation d'assurance emprunteur avec l’outil gratuit de MetLife, afin de trouver une assurance de prêt relais.

En effet, rien ne les oblige à contracter l'assurance de prêt relais proposée par leur banque (assurance de groupe). Ils peuvent ainsi recourir à la délégation d'assurance auprès d’un assureur externe, tant que l'équivalence des garanties entre l'assurance emprunteur de la banque et l'assurance externe est respectée.

Un simulateur d'assurance de prêt relais sera d'autant plus utile pour les profils d’emprunteurs considérés comme “à risques” (par exemple ceux âgés de 65 ans ou plus).

Si un emprunteur souhaite souscrire un prêt relais sans assurance emprunteur, il peut recourir à un prêt achat-revente (regroupement des crédits existants en un crédit unique).

Il peut aussi apporter des garanties financières à l'établissement prêteur : nantissement d’un capital financier (par exemple une assurance-vie) et/ou une hypothèque sur un autre bien immobilier qu’il détient en propre.

Enfin, s’il n’obtient pas de prêt relais, il peut toujours se résoudre à vendre son bien immobilier avant d’envisager un nouvel achat.
Cette alternative prend parfois du temps et le fera vraisemblablement passer à côté d'opportunités. Mais ainsi, en cas de revente, il évitera certains frais inhérents au prêt relais (mensualités, frais de dossier…).