Contracter un prêt immobilier lorsqu’on est handicapé : comment faire ?
Peut-on obtenir un prêt immobilier si on est une personne handicapée ? Cette démarche est loin d'être simple, notamment parce que le handicap entraîne des conséquences sur le tarif de l'assurance emprunteur. Il est toutefois possible d'obtenir un prêt, à condition de respecter quelques recommandations qui amélioreront le profil emprunteur. Découvrons lesquelles.
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Peut-on obtenir un prêt immobilier en situation de handicap ?
Comment obtenir un prêt immobilier quand on est handicapé ?
Tout d'abord, il faut savoir qu'à l'instar des crédits octroyés aux emprunteurs sans handicap, le critère d'obtention principal d'un crédit immobilier à une personne handicapée reste sa solvabilité, puisque celle-ci conditionne sa capacité à rembourser intégralement le crédit jusqu'à son terme.
Une banque ne peut donc légalement justifier un refus de crédit à une personne en se basant sur son handicap.
Mais là où le bât blesse, c'est la discrimination entre personnes handicapées et personnes valides qu'on constate dans l'attribution de l'assurance emprunteur.
Celle-ci garantit le remboursement du crédit à la banque si l'emprunteur se retrouve en situation de défaut de paiement (accident, maladie, perte d'emploi...).
Donc, sans cette assurance, la banque n'accordera pas de prêt immobilier à une personne handicapée.
Or, les banques commercialisent leurs propres assurances, qui sont souvent inadaptées au profil des emprunteurs handicapés. Lesquels devront donc se tourner vers une assurance emprunteur distribuée par une compagnie d'assurance tierce.
Quel impact sur l’assurance emprunteur ?
Le principal désavantage que rencontrent des personnes handicapées qui sollicitent une assurance emprunteur est qu'elles sont considérées par les assureurs comme des personnes avec un risque aggravé de santé.
Par conséquent, s'ils acceptent de les assurer, ils leur appliqueront des surprimes. Or, ces coûts supplémentaires rendent les assurances emprunteur trop onéreuses pour beaucoup d'emprunteurs handicapés, ce qui fait obstacle à l'octroi du crédit et compromet les ventes immobilières.
En outre, les assureurs leur appliquent des exclusions de garanties.
Néanmoins, il existe un moyen de contracter un prêt immobilier en étant handicapé, en trouvant une assurance adaptée : la délégation d'assurance.
Un emprunteur peut trouver une assurance autre que l'assurance de groupe d'une banque grâce à la délégation d'assurance : il peut s'adresser à d'autres compagnies d'assurance, qui accepteront plus facilement de l'assurer.
En outre, ces assurances tierces sont beaucoup plus souples et personnalisables que les assurances des banques. Ainsi, leur couverture de risques sera beaucoup plus adaptée à un emprunteur handicapé.
Par ailleurs, depuis la loi Lemoine (2022), un emprunteur peut aussi changer d'assurance emprunteur durant la phase de remboursement de son prêt immobilier.
Un emprunteur en situation de handicap a donc tout intérêt à utiliser un comparateur d'assurances comme celui de MetLife, afin de comparer les offres sur le marché et trouver plus facilement une assurance de prêt immobilier en cas d'handicap.
Bon à savoir : une personne handicapée qui veut contracter un prêt immobilier connaît donc des difficultés au cours de cette recherche, ou devra payer une surprime très onéreuse.
C'est particulièrement vrai quand elle perçoit des revenus trop faibles, et ceci même si l'AAH (Allocation Adulte Handicapé) lui est allouée.
Mais il peut quand même convaincre la banque de financer son projet, notamment en fournissant un justificatif de complément de revenus salariés, proposer une hypothèque d'un bien immobilier lui appartenant, trouver un garant qui se portera caution en cas de défaut de paiement, ou solliciter un crédit avec un co-emprunteur qui a des revenus stables (par exemple une personne fonctionnaire ou en CDI).
Convention AERAS et handicap
Les emprunteurs qui n'arrivent pas à trouver d'assurance emprunteur pour leur crédit immobilier à cause de leur handicap ont la possibilité d'utiliser les dispositions de la convention AERAS ("S’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé").
Il s'agit d'un dispositif qui existe depuis 2007, pour permettre aux emprunteurs avec un risque aggravé de santé de pouvoir souscrire plus facilement une assurance emprunteur.
Grâce à la convention AERAS, les banques partenaires signataires de cette convention s'engagent à examiner 3 fois si nécessaire les requêtes que leur adressent des personnes handicapées pour obtenir des prêts immobiliers.
Concrètement, ces personnes pourront souscrire une assurance emprunteur contenant au moins une garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), et dont le montant ne pourra être supérieur à 1,4 point du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) du crédit immobilier dont aurait bénéficié un emprunteur valide.
Toutefois, les emprunteurs doivent respecter plusieurs conditions :
- Être reconnus handicapés par la CDAPH (commission des droits aux personnes handicapés), la Sécurité sociale ou des organismes publics habilités.
- Avoir déjà essuyé un refus d'une compagnie d’assurance.
- Ne pas emprunter plus de 420 000 euros.
- Rembourser le crédit avant d'atteindre l’âge de 71 ans.
Les emprunteurs handicapés doivent remplir de bonne foi un questionnaire de santé, ainsi que tous les documents demandés par la compagnie d'assurance en rapport avec leur handicap. L'assureur peut leur demander de passer des examens médicaux supplémentaires.
Si une compagnie refuse à nouveau de couvrir la personne handicapée, son dossier sera analysé par des experts du bureau commun d'assurances collectives (BCAC), afin de trouver un contrat proposant les garanties essentielles, même avec surprime.
Si une compagnie refuse à nouveau d'assurer l'emprunteur, elle doit motiver sa décision par le risque de non-remboursement du crédit qu'il présente. La compagnie ne peut en aucun cas fonder son refus sur son handicap.
Comment obtenir un prêt immobilier en situation de handicap ?
Il existe 3 solutions pour obtenir plus facilement un prêt immobilier lorsqu'on est en situation de handicap.
- Obtenir l'AAH.
Beaucoup de personnes handicapées ont un taux d'incapacité trop élevé, qui ne leur permet donc pas de travailler, ou alors pas à plein temps.
Dans ce cas, elles peuvent solliciter l'AAH, qui leur sera versée chaque mois et dont le montant dépend de plusieurs critères (âge, revenus, degré d'incapacité...).
Pourquoi ?
Parce que l'AHH constitue une source de revenus réguliers, même modestes, et donc une sécurité pour l'établissement prêteur. Ce qui incitera ce dernier à octroyer un crédit immobilier plus facilement (bien que l'AHH ne suffise pas à elle seule).
Le montant à taux plein maximum pouvant être perçu au titre de l'AAH s'élève à 1 016,05 euros mensuels (au 1er avril 2024).
- Faire appel à un courtier immobilier.
Solliciter un courtier pourra faciliter l'accès au prêt immobilier d'un emprunteur handicapé. Le courtier saura comment optimiser la présentation de son dossier de crédit (notamment pour l'adresser à des banquiers plus à même d'accorder des crédits aux particuliers handicapés), mais aussi piloter une procédure devant la convention AERAS.
- Soigner son dossier de crédit.
L'octroi d'un prêt immobilier à une personne handicapée dépend beaucoup de la qualité de son dossier de crédit. Outre les documents demandés par la banque, il doit donc fournir un dossier solide.
Afin de rassurer les établissements prêteurs, il a donc tout intérêt à mettre en avant des revenus réguliers, ou leur proposer de souscrire des garanties (cautionnement, nantissement, hypothèque).
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Aides de l’État et achat immobilier en situation de handicap
Les personnes handicapées bénéficient de plusieurs dispositifs nationaux afin de faciliter leur accès à la propriété immobilière, ou pour rendre leur logement plus accessible.
Ces dispositifs leur permettront d'emprunter un montant moindre auprès d'une banque et/ou à un taux d'intérêt défini à l'avance.
Toutefois, elles doivent être reconnues handicapées par la CDAPH ou tout autre organisme public habilité.
Voici plusieurs aides publiques et prêts immobiliers que les personnes handicapées peuvent recevoir pour faciliter un achat immobilier.
- Un crédit d'impôt applicable pour adapter leur logement à une perte d'autonomie liée à leur handicap : 5 000 euros (maximum) pour une personne seule et 10 000 euros (maximum) pour un couple. (1)
- Le Prêt à l’Amélioration de l’Habitat (PAH), pour financer les travaux du domicile principal.
Le PAH, accordé par la Caisse d'allocations familiales (CAF) couvre jusqu’à 80 % des dépenses de travaux, dans la limite de 1 067,40 euros.
Ce prêt au taux de 1 % ne dépend pas des conditions de ressources.
Il est remboursable en 3 ans.
En outre, il n'est pas obligatoire de solliciter des professionnels pour réaliser les travaux.
- Le prêt à taux zéro (PTZ) si l'emprunteur est primo-accédant.
Il bénéficie alors d'un financement sans intérêt, jusqu'à 80 000 euros maximum (et 100 000 euros à partir du 1er avril 2024), afin de financer jusqu'à 40 % de son achat immobilier. (2)
- Le prêt conventionné, pour acheter un logement, faire construire ce logement ou y réaliser des travaux d’agrandissement ou d’amélioration.
Il faut que les travaux envisagés représentent un coût supérieur à 4 000 euros.
Il est remboursable sur 30 ans maximum.
Son taux d'intérêt peut être fixe, variable ou mixte.
Il est attribué sans conditions de ressources.
Mon Parcours Handicap précise que le prêt conventionné est cumulable avec d'autres prêts aidés, comme le PTZ ou le prêt accession d’Action logement.
- Le microcrédit est aussi un prêt immobilier pour emprunteurs handicapés, dès lors qu'ils éprouvent des difficultés à trouver un crédit classique auprès d'une banque, en raison de leur précarité ou de leurs revenus peu élevés.
Son montant maximal est de 12 000 euros. (3)