Comment baisser les frais de notaire dans un achat immobilier ?
Que comprennent les frais de notaire dans un achat immobilier ? Contrairement à une idée tenace, la rémunération proprement dite du notaire représente une infime part du coût total de la vente. Par conséquent, quelles sont les autres taxes à la charge de l'acheteur ? Ce dernier doit-il systématiquement payer les frais de notaire ? Comment calculer ces frais ? À quel moment faut-il les payer ? Mais surtout, quelles sont les techniques pour réduire ces frais ?
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Qu’appelle-t-on les "frais de notaire" ?
Tout guide du prêt immobilier évoque des "frais de notaire". Ils désignent l'ensemble des frais d'acquisition relatifs à l'achat d'un bien immobilier. Ils sont majoritairement composés d'impôts et taxes (appelés droits de mutation). Seule une infime partie des frais de notaire dans une vente immobilière correspond aux émoluments réellement perçus par le notaire : environ 1% du prix total du bien immobilier *.
Ces frais sont légalement à la charge de l'acheteur.
Toutefois, vendeur et acheteur peuvent déroger à cette règle et stipuler dans l'acte de vente que les frais de notaire seront exclusivement payés par le vendeur.
Voici la composition des frais de notaires :
- Les droits de mutation, à savoir la taxe de publicité foncière et les droits d'enregistrement. Ils désignent la part revenant à l'administration fiscale lors d'une vente.
- Les émoluments du notaire désignent les honoraires qu'il perçoit.
- Les frais et débours correspondent à des frais de dossier, pour que le notaire puisse accomplir certaines formalités requises par la vente, par exemple obtenir un extrait cadastral.
- La contribution de sécurité immobilière correspond aux formalités d'enregistrement et à la publicité foncière.
Les frais de notaire dans un achat immobilier sont fixes, que l'acheteur et le vendeur aient le même notaire ou chacun le leur : en présence de 2 notaires, ces derniers se partageront le montant des émoluments.
Quelle est la part des frais de notaire dans un achat immobilier
Le montant des frais de notaires diffère sensiblement en fonction de la nature du bien immobilier vendu.
S'il s'agit d'un logement neuf, ces frais représenteront 2% à 3% du prix de vente de ce logement.
S'il s'agit d'un bien immobilier ancien ou d'un terrain, ils atteindront 7% à 8% du prix de vente**.
Estimation des frais de notaire : comment les calculer ?
Pour calculer les frais de notaire dans un achat immobilier, vous pouvez vous rendre sur le site economie.gouv.fr. Grâce à un simulateur complet, vous obtiendrez une estimation du montant, ainsi que la répartition de ces frais.
Par exemple, si vous voulez acheter une maison de 400 000 €*** dans le département de l'Ardèche :
- Émoluments TTC du notaire : 4 393 €
- Droits et taxes : 23 226 €
- Émoluments de formalités et débours(1) : 1 360 €
- Contribution de sécurité immobilière : 400 €
- Total : 29 380 €
(1) montant variable, évalué de façon approximative
Comment diminuer les frais de notaire ?
Si vous vous demandez encore comment choisir un notaire, sachez qu'il est possible d'obtenir une diminution des frais de notaire lors d'une vente immobilière. Cependant, il faut que le prix d'achat soit supérieur à 100 000 €. Dans ce cas, le notaire peut accorder une ristourne de 20% sur ses émoluments(2). Toutefois, il a l'obligation d'accorder cette réduction à l'ensemble de sa clientèle.
Il existe d'autres moyens de diminuer les frais de notaire :
- Soustraire la valeur du mobilier du prix global du bien.
Par exemple, si le bien immobilier comporte une cuisine intégrée, estimez son montant et déduisez-le du prix de vente. Il vaut mieux disposer de factures fournies par le vendeur, afin de pouvoir prouver la valeur du mobilier déductible. En outre, le montant du mobilier déductible des frais de notaire pour un achat immobilier ne doit pas dépasser 5% du prix de vente total(2).
- Déduisez vos frais d'agence.
Si vous passez par une agence immobilière pour acheter votre bien immobilier, vous pouvez déduire ces frais du prix total de vente au moment de la signature de l'acte de vente.
Une astuce importante, lorsqu'on sait que les frais d'agence représentent 3% à 10% du prix total du bien immobilier(2)...
Pour cela, il faut que le mandat de l'agence indique que les frais sont à la charge de l'acheteur.
Ensuite, vous paierez ces frais à part à l'agence, en indiquant cette modalité dans l'acte de vente. Ainsi, le calcul des frais de notaire dans la vente immobilière ne sera plus calculé que sur le "prix net vendeur", c'est-à-dire le prix de vente diminué des frais d'agence.
- Achetez sans passer par une agence immobilière.
En consultant les annonces de particulier à particulier ou les annonces immobilières publiées par les études notariales, vous économiserez les frais d'agences immobilières.
Privilégiez l'achat d'un logement neuf, car les frais de notaire y sont moins élevés que ceux de l'immobilier ancien. D'ailleurs, il existe différents types de prêts immobiliers, dont certains à taux plus attractifs, notamment le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants.
N.B. : Comme pour les frais de notaire, vous pouvez toujours faire baisser le coût d'un prêt immobilier et réaliser ainsi d'importantes économies.
À quel moment sont payés les frais de notaire ?
Les frais de notaire, lors d'un achat immobilier, sont payés au moment de la signature de l'acte de vente, avant la remise du titre de propriété.
Il existe cependant une exception : les Ventes en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), c'est-à-dire les "ventes sur plans", où vous achetez un logement pas encore achevé. Vous payez alors les frais de notaire lors de la signature du contrat de réservation (qui a lieu avant la fin des travaux).