Taux d'intérêt d’un prêt immobilier

Qu'appelle-t-on "taux d’intérêt" dans un crédit immobilier ? Comment ce taux de prêt immobilier est-il fixé ? Quels critères font varier les taux d’intérêt ? Outre le taux d'intérêt nominal, quels sont les autres taux importants et dans quelles situations avantagent-ils l'emprunteur ? Comment changer le taux d'un crédit immobilier et obtenir le meilleur taux de prêt immobilier possible ?

Sommaire

• Qu’est-ce qu’un taux d’intérêt ?
• Comment sont fixés les taux d’intérêt ?
• Quels critères font varier les taux d’intérêt ?
• Comment obtenir le meilleur taux de prêt immobilier ?

Dans un prêt immobilier, le taux d'intérêt correspond au pourcentage préalablement convenu et payé par un emprunteur à une banque. Ce pourcentage indique donc la rémunération perçue par cette banque pour qu'elle prête de l'argent à cet emprunteur.

Dans le cadre d'un prêt immobilier, il s'agit du taux d'intérêt nominal.

Le taux d'intérêt nominal ne prend pas en compte certains paramètres économiques et financiers, comme l'inflation. Donc le taux actuel d'un prêt immobilier n'est pas forcément pertinent, dans la mesure où il ne tient pas compte de l'inflation, contrairement au taux d’intérêt réel, qui lui en tient compte.
On le calcule ainsi : taux d’intérêt réel = taux d’intérêt nominal - inflation.

Si l’inflation est plus forte pendant la durée de remboursement du crédit que lorsque le taux d'intérêt nominal du crédit a été fixé et le contrat de crédit signé, cela favorise l'emprunteur dont les salaires augmentent en fonction de l'inflation. Si ce dernier a contracté un prêt immobilier à taux fixe, le poids des mensualités du crédit dans son budget va diminuer.

Le taux de prêt immobilier désigne le taux d'intérêt nominal. Il est calculé en fonction du taux des OAT (Obligations Assimilables au Trésor), du profil de l'emprunteur, ainsi que de la durée du prêt (plus il est court, plus le taux baissera, car la banque prend moins de risques qu'un défaut de paiement de l'emprunteur survienne sur une courte durée).

Enfin, il ne faut pas oublier que ce taux varie en fonction des caractéristiques géographiques, des taux directeurs fixés par la Banque centrale européenne (BCE), mais aussi de la politique commerciale propre à chaque banque.

Le profil de l’emprunteur est un paramètre important pouvant sensiblement influencer le taux d'emprunt du prêt immobilier : revenus réguliers, apport personnel, taux d'endettement, âge, état de santé, fumeur ou non-fumeur...

Le taux d'intérêt nominal n'est pas l'unique critère expliquant le coût d'un prêt immobilier, puisqu’il faut aussi tenir compte du coût de l'assurance emprunteur, des frais de garantie et des frais de dossier.

Ainsi, le taux de prêt immobilier qui permet de mesurer le coût réel du crédit est le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Outre le taux d'intérêt nominal, il comprend tous les frais annexes du crédit immobilier.

Non seulement le TAEG évite aux emprunteurs de payer des frais "cachés" (les banques étant obligées de l'indiquer dans leurs offres commerciales de crédit), mais il permet aussi de comparer ces offres et de mettre ainsi les banques en concurrence.

Le TAEG ne peut pas être supérieur au taux d'usure : il s'agit d'un seuil légal au-dessus duquel une banque n'a pas le droit d'accorder un prêt immobilier à un emprunteur particulier (le taux d'usure ne s'applique pas pour les prêts professionnels). La Banque de France fixe le taux d'usure chaque trimestre.

Il existe un critère de variation intrinsèque au taux de prêt immobilier, selon que les parties au contrat de crédit (la banque et l'emprunteur) décident que le taux sera fixe ou variable.

Le prêt immobilier le plus répandu est le prêt amortissable à taux fixe : le taux d'intérêt nominal applicable restera le même pendant toute la durée du crédit.

À l'inverse, avec un prêt immobilier amortissable à taux variable, ce taux variera en fonction d'un indice fixé par les parties au contrat de crédit, tel que l'Euribor. Les parties au contrat doivent aussi indiquer à quelle fréquence elles veulent réviser le taux d'intérêt.
Dans ce scénario, les variations de taux d'intérêt interviennent parfois rapidement et représentent un surcoût important pour l'emprunteur. Par conséquent, mieux vaut opter pour des prêts à taux variables, mais "capés" : les hausses et les baisses de taux du prêt immobilier seront alors contractuellement limitées.

Un autre critère essentiel à prendre en compte est le taux d'intérêt légal, qui fixe les intérêts de retard dus par l'emprunteur en cas de retard de paiement. Plus le retard est important, plus il augmente : ce sera un intérêt simple si le débiteur paye sous 2 mois. Au-delà, un intérêt majoré s'appliquera.

Le taux d'intérêt légal varie en fonction des taux directeurs de la BCE et de l'inflation.

Les taux directeurs de la BCE, l’inflation et la situation des marchés financiers sont également des critères essentiels de variation des taux actuels de prêt immobilier.
Lorsque ces facteurs surviennent durant le remboursement du crédit, l'emprunteur peut tenter de renégocier des conditions de prêt plus avantageuses.

La durée du placement influence grandement le taux du prêt immobilier : un crédit remboursable sur 10 ou 15 ans aura un taux d'intérêt plus attractif qu'un crédit sur 20 ou 25 ans.

Plus la somme empruntée est conséquente, plus le taux du crédit sera élevé. Le remboursement du crédit ne doit pas représenter plus de 35 % des la capacités d'emprunt de l'emprunteur (au-delà, son taux d'endettement sera considéré comme trop élevé par la banque).

Enfin, le crédit varie en fonction de la politique commerciale et des marges appliquées par chaque banque.

Comment obtenir le meilleur
taux de prêt immobilier ? 

Il existe plusieurs manières d'améliorer le taux d'un crédit immobilier.

• Emprunter moins longtemps.
• Augmenter son apport personnel.
• Renégocier son crédit si les taux d'intérêt ont sensiblement baissé depuis la signature du contrat de prêt immobilier.
• Apporter des garanties.
  Un banquier acceptera plus facilement d'accorder un crédit immobilier si l'emprunteur met en gage un produit financier ou un bien immobilier qui lui appartient en propre (sans indivision).
• Utiliser la délégation d'assurance.
  L'assurance emprunteur d'un prêt immobilier représente 30 % minimum du coût total du crédit immobilier *. Or, la loi française autorise un emprunteur à souscrire une autre assurance que celle que lui propose la banque. Depuis la Loi Lemoine, tout emprunteur peut même changer d'assurance pendant la durée de remboursement de son crédit.
• Emprunter au bon moment.
  Mieux vaut attendre quelque temps si les taux d'intérêt sont trop hauts et que les prix de l'immobilier sont encore raisonnables : ainsi, en cas de retournement des marchés, l'effort d'épargne pour rembourser un crédit sera moins conséquent et moins long.
• Faire appel à un courtier immobilier qui négociera de meilleures conditions de crédit. MetLife est partenaire de plusieurs milliers de courtiers en assurance, qui pourront vous accompagner de la mise en place du crédit jusqu'à sa signature. Ils pourront également vous permettre de réaliser de nombreuses économies en optant pour une assurance emprunteur différentes de celle proposée par la banque.

Voici quelques conseils du ministère Ministère de l'Économie et des Finances pour comprendre comment fonctionne un crédit immobilier et ainsi bien le négocier auprès d’une banque.