Quels sont les frais de dossier d'un prêt immobilier ?

Que contiennent les frais de dossier d'un prêt immobilier ? Quand faut-il les payer ? Que se passe-t-il lorsque la banque refuse un prêt ? Et quand l'emprunteur accepte l'offre de la banque ? Peut-on négocier les frais de dossier de son prêt ? Pourquoi solliciter un courtier immobilier ? Comment la délégation d'assurance peut-elle faire baisser considérablement le coût total du crédit immobilier ?

Sommaire

• Que contiennent les frais de dossier dans un prêt immobilier ?
• Quand payer les frais de dossier ?
• Que deviennent les frais en cas d’annulation du crédit immobilier ?
• Est-il possible de négocier les frais d’un prêt immobilier ?

Les frais de dossier d'un prêt immobilier correspondent à la rémunération d'une banque lorsqu'elle traite le dossier de crédit d'un emprunteur. Cette opération peut prendre plus ou moins de temps au banquier et va donc déterminer le montant de ces frais, en fonction de la complexité du dossier et du temps qu'il passera à l'analyser, afin de déterminer quel risque prend la banque à accorder un crédit à un emprunteur.

Le deuxième critère pour établir le montant des frais de dossier est le profil de l'emprunteur : montant emprunté, profil et revenus de l'emprunteur, apport personnel, capacité d'épargne...

Le montant des frais de dossier oscille entre 0,4 % et 1,20 % du montant emprunté (la moyenne se situant en général à 0,5 %).* Donc pour le même capital emprunté, des banques pourront facturer 500 euros, d'autres 900 euros, certaines frôlant même les 2 000 euros.
Notons que si chaque banque fixe un montant minimum ou maximum, quelques banques en ligne ne facturent aucuns frais de dossier immobilier aux emprunteurs.

Certaines catégories de prêts immobiliers ne comportent pas de frais de dossier, comme le prêt épargne logement (PEL) ou le prêt à taux zéro (PTZ).
Quant aux prêts d'accession sociale, leurs frais de dossier s'élèvent à 500 euros maximum.

Il est donc important d'étudier ses ressources financières avant d'emprunter, mais aussi les financements possibles sur le site Service Public, afin d'obtenir le crédit immobilier le plus intéressant possible : taux, conditions, aides publiques pour en financer une partie du montant total, etc.

Les frais de dossier d'un prêt immobilier sont pris en compte dans le calcul du Taux Annuel Effectif Global (TAEG), tout comme l'assurance emprunteur. Le TAEG indique le coût total du crédit.

Mais attention, des frais de dossier bon marché ne signifient pas pour autant que le TAEG final et le coût d’un prêt immobilier seront attractifs.

Il existe une confusion entre le prélèvement des frais de dossier et les frais de garantie du prêt immobilier. Comme leur nom l'indique, ces derniers désignent une garantie de paiement pour la banque au cas où l'emprunteur ne paierait pas les échéances de son prêt. Il s'agit d'une caution, d'une hypothèque ou d’une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.

Les frais de dossier sont généralement remboursables lorsque l'emprunteur paie la première échéance du crédit immobilier.

Mais il peut aussi choisir de payer les frais de dossier avec son apport personnel.

Certaines banques acceptent même un paiement fractionné des frais de dossier d'un prêt immobilier.

Si une banque lui refuse le prêt immobilier ou s'il n'accepte pas l'offre de prêt qu'elle lui propose, l'emprunteur n'a aucun frais de dossier à payer, même si la banque a étudié son dossier de crédit.

Mais si la banque émet une offre de crédit immobilier et que l'emprunteur l'accepte et la lui renvoie signée, il devra payer des frais de dossier si la vente immobilière est finalement annulée : 0,75 % du montant du prêt, plafonnés à 150 euros.

Est-il possible de négocier les
frais d’un prêt immobilier ?

Les frais de dossier d'un prêt immobilier peuvent être offerts par la banque, notamment pour séduire les primo-accédants, ou en cas de promotion commerciale temporaire.

Par conséquent, un emprunteur a tout intérêt à demander à sa banque une remise ou une annulation de ces frais, qu'elle est libre d'accepter ou non.

Or des emprunteurs avec un mauvais profil emprunteur ou un dossier complexe auront peu de chances d'obtenir un geste commercial. On peut notamment citer :

- Un achat par le biais d'une société civile immobilière (dossier plus complexe pour la banque, qui doit étudier les comptes de la société et le profil de ses associés).

- Un emprunteur avec un contrat de travail en CDD, ou avec un statut de travailleur indépendant.

- Pas d'apport personnel ou un apport insuffisant.

- Emprunteur âgé ou fumeur.

Inversement, les emprunteurs avec un bon dossier ou un dossier plus facile à traiter que d'autres auront bien plus de chances d'obtenir une réduction, voire une annulation totale de leurs frais de dossier de prêt immobilier.

Ainsi, les banquiers favorisent les bons profils emprunteurs :

- Emprunteurs jeunes.

- Emprunteurs en couple.

- Avec un apport élevé (supérieur aux 10 % du montant total du crédit que les banques exigent en moyenne).

- Présentant un endettement inférieur à 35 %.

- Pas de crédits en cours ni de découverts fréquents.

- Revenus suffisants.

- Domiciliation des comptes bancaires dans la même banque. 

-Patrimoine financier ou immobilier important (la banque pouvant ainsi s'en servir à titre de garantie).

Dans tous les cas, solliciter un courtier immobilier augmentera les chances de faire baisser les frais de dossier, mais surtout le coût total du crédit immobilier, tout en obtenant des conditions plus avantageuses.
Car, il ne faut pas perdre de vue que les frais de dossier d'emprunt représentent une part infinitésimale du coût total d'un crédit immobilier : le nerf de la guerre étant les intérêts (et leur taux), ainsi que le coût de l'assurance emprunteur permettant de rembourser le prêt à la banque si l’emprunteur fait défaut (en cas de perte d'emploi, de maladie, d’accident...).
Or, une banque n'octroie pas de crédit immobilier à un emprunteur s'il ne souscrit pas une assurance emprunteur au préalable (sauf en cas de garanties financières conséquentes, comme une hypothèque sur un autre bien immobilier lui appartenant).

À ce titre, la délégation d'assurance emprunteur constitue un point beaucoup plus important que les frais de dossier d'un prêt immobilier : elle représente parfois plus de 30 % du coût total du crédit immobilier **. Un emprunteur a donc intérêt à ne pas accepter l'assurance proposée par une banque et choisir une offre concurrente auprès d’une compagnie d’assurance. Il pourra ainsi obtenir de meilleures conditions, une bonne couverture et réaliser d'importantes économies.

D'autre part, depuis la loi Lemoine (2022), un particulier peut changer d'assurance emprunteur à tout moment : soit lors de la conclusion de l'offre de prêt, soit en cours de remboursement du prêt.

Chez MetLife, nous accompagnons les personnes à la recherche d’un crédit immobilier. Nous proposons un comparateur d'assurance emprunteur, afin qu'ils puissent trouver les meilleures options possibles sur le marché en fonction de leur profil emprunteur, et ceci même pour les personnes qui présentent un profil à risques.

D'autre part, si elles le souhaitent, nous les mettons en contact avec notre réseau de courtiers en assurance, pour leur proposer des solutions personnalisées et trouver l'assurance emprunteur qui leur convient le mieux.