Co-emprunteur : guide pour sécuriser votre prêt immobilier

Co-emprunteur : tout ce qu'il faut savoir

Le succès du financement d’un projet immobilier nécessite souvent la participation d’un co-emprunteur. Ce dernier joue un rôle clé dans la sécurisation du prêt, car il apporte une garantie supplémentaire à l’établissement financier. Analysons le statut de co-emprunteur, ses responsabilités, et les situations qu’il doit éviter.

Sommaire

• Qu’est-ce qu’un co-emprunteur ?
• Le profil des co-emprunteurs
• Les responsabilités légales du co-emprunteur
• Quels avantages pour l’emprunteur principal et le co-emprunteur ?
• Quels sont les critères requis pour devenir co-emprunteur ?
• Comment protéger les droits du co-emprunteur ?
• Quels sont les documents nécessaires pour devenir co-emprunteur ?

Le terme co-emprunteur désigne une personne qui s’engage aux côtés de l’emprunteur principal pour rembourser un prêt immobilier. Les deux parties deviennent conjointement responsables du crédit, partageant les obligations associées.

Avoir un co-emprunteur rassure les banques quant au remboursement du crédit. Elles accorderont donc plus facilement un crédit avec un co-emprunteur que lorsqu’un emprunteur sollicite un prêt seul.

Pour les établissements de crédit, le profil idéal d’un co-emprunteur inclut une stabilité financière, des revenus réguliers et une capacité à rembourser le prêt en cas de défaillance de l’emprunteur principal.

Il s’agit le plus souvent de l'autre membre d’un couple.

Mais, il peut tout aussi bien s’agir d'un autre membre de la famille ou d’un ami.

Lorsque les co-emprunteurs forment un couple, les banques seront néanmoins plus disposées à consentir un crédit immobilier à un couple marié ou pacsé qu’à un couple en union libre. En effet, dans les deux premières situations, ces statuts impliquent une solidarité légale vis-à-vis des dettes du ménage.

Le co-emprunteur est légalement tenu de rembourser sa part du prêt.

Ou alors, la totalité du prêt si l’emprunteur principal ne peut plus honorer ses échéances et qu’il existe une clause de solidarité entre emprunteurs dans le contrat de crédit immobilier. Ce qui signifie que l’établissement de crédit peut se tourner vers l’un ou l’autre des emprunteurs pour obtenir le paiement intégral.

Le rôle de co-emprunteur présente certains avantages pour les deux parties impliquées dans un crédit immobilier.

Pour l’emprunteur principal :

• Accès à un prêt plus important, car les revenus combinés des deux emprunteurs augmentent la capacité d’emprunt.
• Meilleure solvabilité, permettant de négocier des taux d’intérêt plus attractifs.
• Partage des responsabilités et de la charge financière du crédit.

Quant au co-emprunteur, sa participation au projet immobilier lui permet d’accéder à la propriété.

Attention : co-emprunteur ne signifie pas copropriétaire du bien immobilier. Si un co-emprunteur souhaite devenir coacquéreur du bien pour lequel il participe au remboursement, il doit prendre les dispositions nécessaires.

Les banques imposent des critères stricts pour accepter un co-emprunteur :

• Les revenus du co-emprunteur sont analysés pour vérifier qu’ils suffisent à couvrir le prêt en cas de défaut de l’emprunteur principal. En général, les établissements prêteurs exigent un taux d’endettement inférieur à 33 %, sauf en cas de revenus très élevés.
• Absence de dettes importantes ou d’incidents bancaires, par exemple un fichage à la Banque de France.
• Âge limite (généralement, les banques fixent un âge maximal pour rembourser le crédit, souvent autour de 70 ou 75 ans).

Quand ces conditions ne sont pas réunies, et que le profil de l’emprunteur principal ne convainc pas suffisamment la banque, les négociations entamées avec celle-ci risquent d’aboutir à un refus du prêt immobilier.

N.B : s’il est possible de contracter plusieurs prêts dans le cadre d’un projet immobilier, les co-emprunteurs ont toutefois intérêt à les regrouper au sein d’un seul crédit. Car s’ils contractent un crédit pour financer des travaux après la signature de leur prêt immobilier, il s’agit alors d’un crédit à la consommation, avec des taux d'intérêt plus élevés qu’un crédit immobilier classique.

Bien qu’il soit avantageux, le rôle de co-emprunteur comporte des risques, qu’il est essentiel de limiter au maximum. Voici les plus courants.

Peut-on devenir co-emprunteur sans être marié ou pacsé ?

Un co-emprunteur n’a pas besoin d’être légalement lié à l’emprunteur principal.

Attention : si un couple en union libre (ni marié ni pacsé) contracte un crédit immobilier et que le logement est enregistré au nom d’un seul d’entre eux, alors l’autre concubin est uniquement considéré comme co-emprunteur, mais pas comme copropriétaire. Il n’a donc aucun droit, notamment en cas de vente de ce bien.

Il est donc fortement recommandé d’établir un accord écrit définissant les droits et obligations de chaque partie sur le bien immobilier, notamment en cas de vente ou de séparation.

Comment sortir d’un prêt en tant que co-emprunteur après une séparation ?

Qu’arrive-t-il au prêt immobilier en cas de divorce ou lorsqu’un couple pacsé ou en union libre se sépare ?

Plusieurs options sont possibles :

• Reprise du prêt par un seul emprunteur. L’un des emprunteurs rachète la part de l’autre emprunteur et devient l’unique détenteur du prêt. Il faut alors diligenter une procédure de désolidarisation de l’emprunteur qui souhaite se désister, voire un rachat de soulte par l'emprunteur voulant rembourser seul le crédit. La banque n’est pas obligée d’accepter cette solution.
• Vente du bien : Le prêt est soldé grâce au produit de la vente.
• Renégociation des conditions du prêt avec la banque.

Attention : la formule de régime matrimonial ou de pacs choisie a une incidence sur le partage du bien en cas de divorce ou de séparation.

Que se passe-t-il si l’emprunteur principal ne peut plus rembourser le prêt ?

En cas de défaillance, la banque se tourne vers le co-emprunteur pour exiger le remboursement des échéances impayées. Voilà pourquoi elle exige que les emprunteurs souscrivent une assurance emprunteur qui couvre les risques d’incapacité, d’invalidité ou de décès.

L'assurance emprunteur peut prévoir une quotité de 50/50 entre les emprunteurs : si l'un d’eux ne peut plus rembourser sa part de crédit, l'assurance emprunteur remboursera sa part, tandis que l’autre emprunteur devra toujours rembourser sa propre part du crédit.

Mais il est possible de modifier la quotité entre emprunteurs (70/30, 60/40…). Ou de prévoir une quotité égale à 100 % sur chaque emprunteur. Cette formule est plus onéreuse. Mais, en cas de décès ou d'invalidité d’un des emprunteurs, l'assurance rembourse la totalité des sommes restant dues à la banque. L’autre emprunteur n’a donc plus rien à payer.

Quelle différence existe entre un co-emprunteur et un garant dans un prêt immobilier ?

Le co-emprunteur est emprunteur au même titre que l’emprunteur principal.

Le garant (appelé caution) intervient en cas de défaillance de l’emprunteur, si l'établissement de crédit le sollicite. Il peut s’agir du co-emprunteur et/ou du co-acquéreur, mais cela n’est ni obligatoire ni automatique.

De plus, la caution n’a aucun droit de propriété sur le bien.

Le co-emprunteur peut, dans certains cas, se désolidariser du remboursement du crédit, tandis que l’obligation de remboursement est irrévocable pour la caution. Par ailleurs, dans une formule de caution solidaire, le garant doit rembourser intégralement les sommes restant dues en cas de défaut du ou des emprunteurs.

Pour devenir co-emprunteur, il faut fournir les mêmes documents que l’emprunteur principal :

• Pièce d’identité.
• Justificatif de domicile.
• Relevés de compte bancaire.
• Justificatifs de revenus.
• Avis d’imposition.