Tout savoir sur le cautionnement solidaire du prêt immobilier

Accéder à un crédit immobilier peut s'avérer complexe, notamment pour les primo-accédants et les actifs en début de carrière. Afin de garantir le remboursement du prêt, les banques exigent souvent une caution solidaire. Ce dispositif constitue une sécurité supplémentaire pour l'établissement prêteur en cas de défaillance de l'emprunteur.

Dans cet article, nous allons détailler le fonctionnement de la caution solidaire, son rôle dans un prêt immobilier et les obligations qu'elle implique.

Sommaire

• Qu'est-ce qu'une caution solidaire dans un prêt immobilier ?
• Quelle est la différence entre caution simple et caution solidaire ?
• Comment mettre en place le cautionnement solidaire pour un prêt immobilier ?
• Quelle est la durée de la caution et dans quelles situations prend-elle fin ?

La caution solidaire dans le cadre d’un prêt immobilier constitue un engagement juridique fort : en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, la caution est immédiatement sollicitée pour rembourser la somme due.

Contrairement à une caution simple, la banque n’a pas l’obligation de prouver l’insolvabilité de l’emprunteur avant de se tourner vers le garant.

Ce type de cautionnement est privilégié par les établissements prêteurs en raison des montants élevés des prêts immobiliers et de la garantie rapide qu’il procure en cas de défaillance de l’emprunteur.

Une fois le remboursement effectué, la caution pourra dès lors se retourner à son tour contre l’emprunteur. C’est auprès de ce dernier qu’il pourra se faire rembourser à son tour.

En outre, la caution peut être une personne physique, comme un proche ou un tiers, ou une entité spécialisée, telle qu’un organisme de cautionnement.

Comprendre les différents types de cautionnement est essentiel pour bien évaluer les engagements et les responsabilités encourus :

• La caution solidaire : la personne qui est la caution se porte garant pour l’emprunteur. Si ce dernier est dans l’incapacité de rembourser, c’est à la caution qu’incombe la responsabilité de restituer la somme. La personne qui se porte caution se retrouve immédiatement sollicitée au premier défaut d’impayé de la part de l’emprunteur.
• La caution simple : c’est dans le cas où une personne physique se porte garante pour un emprunteur dans un prêt immobilier. En cas de non-paiement, le créancier s’adressera d’abord à l’emprunteur. La caution ne sera mise à contribution qu’après confirmation de l’incapacité de l’emprunteur à honorer sa dette. Ce type de caution est peu apprécié par l’établissement prêteur.

La principale distinction entre ces deux types de cautionnement repose sur le niveau d'engagement de la caution.

Dans le cas d'une caution solidaire, la responsabilité de la caution est immédiatement engagée en cas de défaillance du débiteur, sans nécessité pour le créancier de prouver l'insolvabilité de l’emprunteur.

En revanche, avec une caution simple, le créancier doit d'abord entreprendre des démarches pour recouvrer la dette auprès de l’emprunteur avant de solliciter la caution. C'est donc une option moins sécurisante pour l’établissement prêteur.

Ce dispositif peut présenter un bénéfice pour le créancier en termes de sécurité.

La mise en place de la caution de prêt immobilier nécessite de base la signature d’un simple acte sous signature privée. Le passage par un notaire n’est généralement pas obligatoire pour un contrat de cautionnement sous seing privé, sauf si les parties le jugent nécessaire.

Toutefois, dans un souci de formalisme et éviter les contrefaçons comme le vol de signature et autre usurpation, une certaine procédure a été mise en place. 

Les démarches et documents nécessaires

• Tout d’abord, il y a la rédaction du contrat de caution par l’établissement prêteur et la caution.
• À travers cette signature, la caution devra en amont fournir certains documents tels qu’un justificatif de domicile, une pièce d’identité et des bulletins de salaire.
• Des informations sont aussi portées à la connaissance de la caution sur l’acte de cautionnement. Tels que les risques de la caution solidaire ou des détails concernant le prêt principal, le montant de l’engagement et les éventuelles obligations liées à l'assurance emprunteur.

Dès que ces procédures seront achevées, les parties pourront procéder à la signature du contrat.

Les critères à remplir pour le garant

Pour être éligible en tant que caution solidaire, il faut remplir certaines conditions :

• Posséder un revenu stable ;
• Ne pas avoir d’engagements financiers lourds ;
• Avoir un emploi stable ;
• Posséder un lien proche avec l’emprunteur ;
• Avoir conscience de la portée de l’acte de cautionnement ;
• Être majeur et résider en France.

Les obligations de la banque

L’établissement prêteur a des obligations envers la caution :

• Il doit l’informer sur les risques de la caution solidaire et notamment sur les conséquences de cet engagement. Cela est dû à la loi Scrivener.
• La banque doit procéder à la vérification de la situation financière de la caution.
• Elle doit respecter les formalités légales dans la signature d’un contrat, telles que le droit de rétractation de 14 jours.
• En outre, elle devra informer la caution sur la durée, les conditions de la caution et le taux appliqué.
• La banque se doit aussi de protéger la caution contre un engagement à outrance ou qui est disproportionné.

La durée de l’engagement de la caution va dépendre en premier lieu de celui de l'emprunt immobilier.

En général, elle va donc s’étendre durant toute la durée du prêt. Cela signifie que la caution ne sera levée qu’au remboursement de la somme intégrale. La raison étant que l’intervention de la caution est requise si l’emprunteur n’est plus en capacité de rembourser.

Pour ce qui est de la fin du cautionnement solidaire, il y a plusieurs cas qui peuvent survenir :

• Il y a tout d’abord la fin usuelle où la défaillance du débiteur n’a pas eu lieu. De ce fait, le remboursement a été effectué dans son intégralité. Vu que la dette a été payée, l’engagement de la caution ne pourra plus être exigé.
• Dans le cas d’un prêt immobilier à durée déterminée, l’arrivée de l’échéance va libérer la caution. Le règlement de la dette dans les délais impartis conditionne la durée du contrat. Cela dit, un paiement anticipé de la créance peut entraîner une résiliation anticipée.
• Il est possible que la caution solidaire formule une demande pour être libérée de son engagement. Cela est soumis à certaines conditions, telles que l’obtention de l’aval du prêteur ou encore en présence d’un changement substantiel. C’est-à-dire que la situation financière du débiteur aura changé de manière significative. Ce cas de figure est assez rare vu que le prêt immobilier est d’assez longue durée, allant de 15 à 25 ans.
• En cas de décès de la caution, ses héritiers peuvent être tenus de l’engagement dans la limite de l’actif successoral, sauf renonciation à la succession ou disposition spécifique dans le contrat.
• Il est possible que le prêteur opte pour une garantie alternative qu’il considère comme suffisante. Dans ce cas, la caution sera dégagée de son engagement, malgré la défaillance du débiteur.
• Dans le cas où le contrat de prêt est annulé pour vice de forme où d’erreur, la caution sera libérée.
• La prescription de la créance peut entraîner la libération de la caution, selon les délais légaux applicables (généralement de deux à cinq ans) et à condition qu’aucun acte interruptif de prescription, tel qu’un paiement partiel ou une reconnaissance de dette, n’ait eu lieu.