Calcul des intérêts intercalaires

Tout savoir sur le calcul des intérêts intercalaires

Lorsque vous faites un emprunt immobilier, vous remboursez les intérêts et le capital dès que les fonds vous ont été versés intégralement. Mais parfois, la banque ne verse pas l’intégralité de la somme empruntée dès la signature du contrat, notamment lors d’un achat sur plan comme la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou le CCMI (contrat de construction de maison individuelle), ou lorsque vous réalisez des travaux importants.

Vous devez alors verser des intérêts intercalaires jusqu’à ce que la somme totale soit débloquée. C’est un moyen pour payer des mensualités plus faibles tant que les fonds n’ont pas été entièrement versés.

Voilà comment est fait le calcul des intérêts intercalaires.

L’essentiel

• Le calcul des intérêts intercalaires est basé sur les montants effectivement débloqués par votre banque, auquel on applique le taux du prêt.
• Le calcul est révisé à chaque nouveau versement, jusqu’à atteindre 100% du montant emprunté.
• Votre assurance emprunteur est due dans son intégralité dès le premier versement.

Sommaire

• Comment faire le calcul des intérêts intercalaires ?
• Exemple d’échéancier

Le montant de l'intérêt intercalaire est calculé sur le montant du crédit immobilier libéré, auquel on applique le taux du prêt. Il s’ajoute au coût initial du crédit.

Pour calculer vos intérêts intercalaires, il suffit d’appliquer la formule suivante :

Exemple d’un achat en VEFA d’un appartement sur plan : 

Vous empruntez 400 000 € à 1,10% sur 20 ans (taux moyen en 2022). La banque débloque 35 % de la somme empruntée à l’achèvement des fondations ce qui équivaut à 140 000 €. Vos intérêts intercalaires mensuels (hors assurance) s’élèvent à : 140 000 x 1,10% / 12 = 128,33 €.

Vous payez donc 128,33 € par mois jusqu’à l’appel de fonds suivant.

• À la mise hors d’eau de votre appartement, la banque débloque 35 % supplémentaires de l’emprunt. Les intérêts intercalaires se cumulent. Pour calculer vos intérêts intercalaires, vous additionnez les montants débloqués :
  • 140 000 € + 140 000 € = 280 000 €
  • 280 000 € x 1,10% / 12 = 256,66 €.

• Lors de l’achèvement de l’immeuble, la banque débloque 25 % supplémentaires du montant de l’emprunt, pour atteindre 95 % :
  • 280 000 + 100 000 = 380 000
  • 380 000 x 1,10 % / 12 = 348,33 €

• Vos intérêts intercalaires s’élèvent ainsi à 348,33 € jusqu’au dernier appel de fond qui atteint 100 % de la somme empruntée, effectué si le bien est conforme et qu’aucune réclamation de la part de l’emprunteur n’a été réalisée. Le constructeur est alors payé et le remboursement de votre crédit s’enclenche.