Achat immobilier : Quelles aides pour vous accompagner ?

Négliger les leviers d’aides à l'accession à la propriété, surtout pour les primo-accédants, revient à contracter un crédit plus cher. Parfois à renoncer purement et simplement à son projet. Quels sont les dispositifs d’aide pour l'achat immobilier existants en France ? Outre ces mécanismes, quels sont les autres moyens d'optimiser son achat immobilier ?

Sommaire

• Quelles sont les aides propres aux primo-accédants ?
• Quelles sont les autres aides disponibles ?
• Assurance emprunteur et coût total du prêt immobilier
• Quelles démarches effectuer pour bénéficier d’une aide ?
• Quels conseils pour maximiser vos chances d’obtenir une aide ?
• Questions fréquemment posées

Le terme “primo-accédants” désigne les personnes accédant pour la première fois à la propriété, ou non propriétaires de leur résidence principale durant les 2 dernières années. Ces personnes bénéficient d’une panoplie d’aides financières pour accéder à la propriété immobilière. Voici les principales.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Comme son nom l’indique, le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêt. Il doit servir à financer une partie de l’achat d’un logement neuf ou ancien, si toutefois l’emprunteur répond à plusieurs critères cumulatifs.

• Il est attribué en fonction des revenus (plafond de ressources), du nombre d’occupants du logement, et de sa localisation.
• Il doit servir à financer la résidence principale de l’emprunteur.
• Son montant varie de 20 % à 40 % du coût total de l’opération, selon la zone géographique du bien immobilier.

Couplé à un prêt immobilier classique, le PTZ représente donc un véritable atout pour accéder à la propriété.

Bon à savoir : le PTZ peut également servir à financer le logement social que l'emprunteur habite, si ce dernier respecte certaines conditions.

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Le prêt d’accession sociale (PAS) désigne une aide à l'achat immobilier conçue pour les ménages aux revenus modestes. Il permet de financer jusqu'à 100 % de l’achat ou de la construction d’un logement, qu’il soit neuf ou ancien. Ses caractéristiques principales d’attribution sont les suivantes :

• Un plafond de ressources à ne pas dépasser.
• Des frais réduits (frais de notaire, frais de dossier).
• Une compatibilité avec d’autres aides sociales, notamment le PTZ, le PEL, ou le prêt accession pour les salariés.

Son taux est fixe, variable ou révisable, et varie en fonction des établissements de crédit.

La durée du PAS ne peut excéder 35 ans.

Les aides des collectivités locales pour l’accès à la propriété

De nombreuses villes, départements et régions proposent des aides spécifiques pour soutenir les primo-accédants.

• Des subventions pour l’achat de logements neufs ou anciens.
• Des prêts à taux réduit, ou des exonérations de taxe foncière.
• Des programmes spécifiques pour encourager la revitalisation des zones rurales ou des centres-villes.

Attention : les dispositifs disponibles ou leur application varient d’un territoire à l’autre. Par conséquent, une recherche approfondie s’impose.

Les dispositifs fiscaux destinés aux primo-accédants

Outre les prêts, divers avantages fiscaux accompagnent les aides à l'achat immobilier des primo-accédants qui acquièrent un bien immobilier neuf.

• Réduction de TVA pour les achats immobiliers neufs en zones ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville). Pour ces logements situés en zones prioritaires, la TVA passe de 20 % à 5,5 %.
• Réduction d’impôt sur le revenu pour un achat neuf (11 % du prix, avec un plafond de 18 000 euros maximum).
• Exonération de la taxe foncière pendant les 2 ans suivant l’achat.

Outre les dispositifs dédiés aux primo-accédants, détaillons maintenant les autres aides à l'achat immobilier, qui s’adressent à tous les acquéreurs.

Le prêt épargne logement (PEL)

Le prêt épargne logement est accessible aux détenteurs d’un plan d'épargne logement (PEL) ou d’un compte épargne logement (CEL).

Après une phase d’épargne de 4 ans minimum (et pendant 10 ans maximum), le PEL donne droit à un prêt à un taux avantageux.

Cependant, il sert uniquement à financer l’achat ou la construction de la résidence principale de l’emprunteur.

Le montant maximum de ce prêt est de 92 000 euros.

Le prêt conventionné

Le prêt conventionné est accordé sans condition de ressources.

Il permet de financer une résidence principale dans le neuf ou l’ancien, tout en étant cumulable avec l'aide personnalisée au logement (APL) et le PTZ.

Il doit remplir plusieurs conditions :

• Pour pouvoir le commercialiser, l'établissement de crédit doit signer une convention préalable avec l’État.
• Son taux ne peut excéder 3,20 %.
• Sa durée est de 25 ans (35 ans en cas d’extension du prêt).

Le prêt accession d’Action Logement

Le prêt accession d’Action Logement, (anciennement “ 1 % logement “), est destinéaux salariés des entreprises privées de plus de 10 employés.

Son taux d'intérêt est de 1 % (hors assurances obligatoires).

Le montant accordé dépend aussi de la zone géographique du bien immobilier convoité et des ressources du ménage.

Ce prêt à taux fixe permet de financer jusqu’à 30 000 euros l’achat ou la construction de sa résidence principale, ou la réalisation de travaux afin d’améliorer sa performance énergétique.

Accessible si certaines conditions de ressources sont remplies, cette aide à l’achat immobilier est accordée pour une durée maximale de 25 ans.

Attention : le prêt accession Action Logement ne peut financer que 40 % du coût global de l'opération immobilière. Par ailleurs, l'emprunteur doit s'en servir pour acheter sa résidence principale pour la première fois, ou ne pas avoir été propriétaire durant les 10 précédentes années.

Bon à savoir : Un mécanisme d’aide analogue existe pour les salariés du secteur agricole : le prêt agri-accession.

La location-accession

La location-accession désigne un contrat locatif qui allie location et achat d’un bien immobilier.

Un particulier loue son logement durant une période prédéterminée, qui ne peut excéder 4 ans.

Chaque mois, il paie une somme, qui englobe à la fois son loyer et une avance en cas d’achat du logement.
Au terme de la période contractuellement prévue, le locataire a la possibilité d'acquérir le bien immobilier. Le prix de vente sera alors diminué des avances que l'acquéreur a déjà versées quand il louait le bien.

S’il décide de ne pas acheter, ces sommes seront restituées au locataire.

Les prêts et subventions pour les travaux de rénovation

Certaines aides spécifiques à l’achat immobilier ciblent plus particulièrement les logements qui nécessitent des travaux de performance énergétique :

• MaPrimeRénov’ sert à subventionner les travaux de rénovation énergétique.
• Éco-PTZ, un prêt à taux zéro destiné à financer des travaux d’amélioration énergétique.
• Plusieurs collectivités locales proposent des subventions pour rénover des logements anciens.

Les aides spécifiques pour l’achat de logements sociaux

Plus méconnu et réglementé, l’achat d’un logement social reste pourtant une option avantageuse pour devenir propriétaire.

La location d’habitations à loyers modérés (HLM) est destinée à des ménages aux revenus modestes, avec des critères définis par une commission d’attribution, composée du bailleur, de la mairie où se situe le logement, et d’un représentant de l’État.

Mais il est également possible d'acquérir ces biens immobiliers à des prix attractifs, et d’obtenir des financements spécifiques pour faciliter leur achat.

Grâce à ces aides, les particuliers peuvent soit acheter leur HLM sur plan, acheter un HLM existant, acquérir un bien par location-accession, ou construire une maison individuelle.

Si certaines aides à l'achat immobilier permettent d'obtenir un prêt à un taux d'intérêt attractif, ces taux ne prennent pas en compte le coût de l'assurance du crédit.

Or, l'assurance emprunteur (ou assurance de prêt immobilier) a une forte incidence sur le TAEG (coût total du crédit).

Il est donc primordial de négocier le taux de cette assurance avec la banque émettrice du crédit immobilier, qui propose également sa propre assurance de prêt (assurance groupe).

En cas de refus de cette dernière, la loi française autorise un emprunteur à souscrire une assurance de prêt immobilier avec l'assureur de son choix, ou d’en changer en cours de remboursement de crédit.

Seule obligation : l'emprunteur doit respecter le principe d'équivalence des garanties avec l'assurance proposée par la banque. Le nouveau contrat d'assurance ne peut donc pas avoir un niveau de garantie inférieur à celui de l'assurance groupe.

L’emprunteur averti suivra plusieurs étapes.

• Évaluer son éligibilité et les critères d’attribution des aides en fonction de ses revenus, de son taux d’endettement (il doit être de 33 % maximum, sauf en cas de revenus très élevés), de la composition de son foyer, et de la localisation du bien immobilier convoité.
• Préparer un dossier complet : il doit fournir tous les documents nécessaires, tels que ses justificatifs de revenus, une simulation de prêt, voire un compromis de vente (si déjà signé).
• Se rapprocher des organismes compétents : l'emprunteur doit prendre contact avec les banques, Action Logement, ou les collectivités locales concernées pour déposer sa demande.
• Analyser les différentes aides publiques et leurs conditions pour optimiser son financement.

Bon à savoir : il est possible de demander une remise des frais de dossier, voire leur annulation à la banque (qu’elle reste libre ou non d’accepter).

4 réflexes essentiels maximisent les chances d'obtenir une aide pour son achat immobilier :

• Se renseigner en amont, en anticipant les démarches nécessaires, et en prenant rendez-vous avec un conseiller financier.
• Cibler les aides locales.
• Couvrir toutes les options possibles, sans limiter sa demande à une seule aide à l’achat, ou un seul établissement de crédit.
• Faire appel à un courtier : un expert en financement immobilier peut orienter ses clients vers les meilleures opportunités. Ce professionnel augmente les chances d’obtenir des aides à l'achat immobilier et un crédit auprès des banques. Il peut également vous permettre d'obtenir de meilleures conditions financières pour votre assurance de prêt.