Comprendre l’accord de principe pour un prêt immobilier

Qu'est-ce qu'un accord de principe pour un prêt immobilier ? Quelle est sa valeur légale ? Quels éléments la banque prend-elle en compte avant de formuler cet accord, puis pour accepter ou refuser le prêt ? Comment optimiser les chances de l'octroi du prêt ? Abordons ces différentes thématiques.

Sommaire

• Qu'est-ce qu'un accord de principe pour un prêt immobilier ?
• Quelle est la valeur légale d’un accord de principe ?
• Accord de principe : quels éléments la banque prend-elle en compte ?
• Accord de principe : comment finaliser l’emprunt immobilier ?
• Après l'accord de principe : quels sont les scénarios possibles ?
• Accord de principe et optimisation de l’octroi du prêt

Lors d’une demande de prêt immobilier à une banque, celle-ci peut répondre au client (ou prospect) par un accord de principe. Cet accord signifie que sa demande n’est pas rejetée, car elle présente, après une première étude, les garanties attendues par la banque… Sans pour autant signifier que le demandeur obtiendra son crédit.

L’accord de principe de prêt immobilier n’a aucune valeur juridique : il ne lie en aucun cas la banque. En effet, après une étude plus approfondie du profil du demandeur, elle peut légalement refuser une demande de prêt immobilier, malgré l’accord préalablement donné.

Dans l’accord de principe, la banque valide plusieurs aspects de l'emprunt sollicité : montant de capital souhaité, durée du prêt, mensualités, garanties demandées, ou encore taux annuel effectif global (TAEG) applicable.

Là encore, l'octroi du crédit immobilier n’interviendra qu'après une étude minutieuse du profil du client qui le sollicite. Ainsi, la banque s’assure au maximum de sa solvabilité et de sa capacité de remboursement effective du prêt envisagé. Cette étude peut prendre de quelques semaines à plusieurs mois, en fonction des établissements de crédit démarchés et de la complexité du dossier (par exemple pour un achat immobilier par le biais d’une société civile immobilière).

Accord de principe : comment finaliser l’emprunt immobilier ? 

Après obtention d'un accord de principe de crédit immobilier, le demandeur du crédit doit fournir plusieurs informations à la banque pour qu’elle vérifie sa solvabilité :

• Fiches de salaire récentes, ou bilans financiers pour un travailleur non salarié.
• Avis d’imposition.
• Relevés de comptes bancaires sur les 3 derniers mois.
• Documents complémentaires justifiant d'autres sources de revenus (loyers, pensions, etc.).

La banque demande aussi des justificatifs prouvant la capacité de remboursement du particulier, notamment l’ensemble de ses crédits en cours (son taux d'endettement ne doit pas dépasser les 33 %).

Avec ces documents, la banque calcule le reste à vivre du demandeur. Elle fondera en grande partie sa décision finale sur ces éléments.

La banque demande aussi des justificatifs prouvant la faisabilité et la potentialité du projet : estimation et description du bien immobilier envisagé (ou le cas échéant ses plans de construction), artisans sollicités en cas de travaux planifiés, etc.

La banque peut aussi demander un contrat de mariage si des époux veulent acheter ensemble.

Deux éléments freinent souvent l’octroi du dossier, même en cas d'accord de principe de prêt immobilier préalable : un fichage au FICP (Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) ou un changement notoire de situation personnelle ou professionnelle du demandeur (comme un licenciement).

Après l'accord de principe, si la solvabilité du demandeur est considérée comme suffisante, la banque émet une offre de prêt. Elle doit être signée par la banque et l'emprunteur, puis envoyée au notaire de l'emprunteur.

Inversement, la demande pourra aussi se solder par un refus de prêt immobilier lorsque la banque n’est pas pleinement convaincue par la capacité de remboursement du demandeur du crédit.

Ceci peut notamment se produire :

• En cas d’endettement élevé.
• En cas d'apport personnel nul ou insuffisant.
• En cas de mauvaise gestion des comptes (découverts fréquents, dépenses somptuaires, etc.).
• En cas de revenus professionnels trop fluctuants ou insuffisants.

Attention : parfois, la promesse de vente et l'accord de principe de prêt immobilier sont confondus. À tort.

La promesse de vente désigne l’accord conclu entre l’acheteur et le vendeur sur les conditions de la vente future d’un bien immobilier. À ce titre, ce document indique le mode de financement du bien immobilier, souvent au moyen d’un prêt immobilier. Dans ce cas, elle comprend obligatoirement une condition suspensive d'obtention de ce prêt.

Or, si la promesse de vente et l'accord de principe contiennent chacun des éléments similaires (montant du prêt, durée du remboursement…), il s’agit de documents très différents. Et contrairement à l'accord de principe, la promesse de vente engage ses signataires.

Pour optimiser ses chances d'obtention de crédit, un demandeur doit solliciter le plus de banques possible. Non seulement il augmentera ses chances d'obtenir un crédit, mais en plus il pourra mettre les banques en concurrence.

Pour y parvenir, il peut démarcher physiquement les banques en agence ou utiliser un simulateur de crédit immobilier en ligne.

Enfin, il a la possibilité de faire appel à un courtier en crédit immobilier, qui augmentera ses chances d’obtention de crédit.
Le courtier l'aidera à monter un dossier solide, et l’orientera vers différents types de prêts immobiliers en fonction de la nature de son investissement. En outre, il arrive souvent à négocier des conditions de prêt plus avantageuses pour ses clients.

Autre technique : la délégation d’assurance emprunteur. Elle représente parfois plus de 30 % du coût total du crédit⁽¹⁾.

Or, la loi française autorise les emprunteurs à souscrire une autre assurance que celle proposée par la banque lors de la souscription du crédit. Ils ont aussi la liberté de changer d’assurance de prêt en cours de remboursement du crédit (même si celui-ci est souscrit depuis plusieurs années).

En sollicitant un assureur externe, ils trouveront un contrat moins cher et souvent avec de meilleures conditions de couverture que l’assurance de la banque.
Cette technique permet aussi d'améliorer la capacité de financement et le taux d’endettement du demandeur de crédit.