Qui hérite du bien immobilier en cas de décès ?

Lorsqu'une personne décède, la transmission de ses biens immobiliers est régie par les règles du droit successoral français. Elles déterminent à la fois ses héritiers, les parts qui leur reviennent, la fiscalité applicable et les démarches à entreprendre pour assurer une transmission conforme aux dispositions légales. Concrètement, à qui revient la maison en cas de décès de son propriétaire ?

Sommaire

• Qui sont les héritiers d’un défunt ?
• Quelle part chaque héritier perçoit-il ?
• Quelle fiscalité s’applique à la succession d’une maison ?
• Transmission d’un bien immobilier acquis en couple
• Quelles sont les démarches à effectuer pour la transmission d’un bien immobilier après un décès ?
• Que faire en cas de conflit de succession concernant la maison ?

La loi française désigne à la fois les héritiers d'un défunt en fonction d’un ordre préétabli, et de la présence ou de l’absence d’un testament.

Détermination des héritiers du défunt sans testament

En l'absence de testament, la succession suit l’ordre de priorité entre les héritiers expliqué ci-après.

Les descendants directs

Il s’agit des enfants du défunt. Qu'ils soient issus du mariage, hors mariage ou adoptés, ils héritent à parts égales. Si un enfant est décédé, ses propres descendants (les petits-enfants du défunt) viennent en représentation et se partagent la part qui lui aurait été dévolue.

Le conjoint survivant

Si le défunt était marié, son conjoint survivant est également héritier. Déterminer à qui revient la maison en cas de décès de leur propriétaire dépend de la présence ou non d'autres héritiers :

- En présence d'enfants communs : le conjoint peut choisir entre l'usufruit de la totalité des biens, ou la pleine propriété d'un quart de la succession.

- Si le conjoint décédé avait des enfants issus d'une autre union : le conjoint survivant reçoit un quart de la succession en pleine propriété.

- En l'absence de descendant, mais en présence d'ascendants, le conjoint hérite de la moitié des biens si les deux parents du défunt sont vivants, ou des trois quarts si un seul parent est encore en vie.

- En l'absence de descendant et d'ascendant : le conjoint hérite de la totalité des biens.

Les ascendants

En l'absence de descendant du défunt, ses parents héritent chacun de la moitié de la succession. Si un seul parent est vivant, il reçoit la totalité de la succession.

Les collatéraux privilégiés

En l'absence de descendant et d'ascendant du propriétaire, s’il décède, sa maison revient à ses frères et sœurs.

Lesquels bénéficient d’une exonération totale de droits de succession si :

- Ils ont vécu constamment avec le défunt pendant les 5 ans avant qu’il ne décède.
- Ils sont célibataires, veufs, divorcés ou séparés de corps.
- Ils ont plus de 50 ans, ou souffrent d’infirmité les empêchant de travailler.

Les autres collatéraux

Les oncles, tantes, cousins germains… peuvent hériter en l'absence des héritiers précédemment cités.

L'État

Si nul ne peut déterminer à qui revient la maison en cas de décès, car aucun héritier de son propriétaire n'est identifié, elle revient alors à l'État (tout comme l'ensemble des autres biens du défunt).

Détermination des héritiers du défunt en cas de testament

Lorsqu’il rédige un testament, le défunt décide librement à qui il léguera ses biens lors de sa succession.

Avec une limite : ne pas porter atteinte à la réserve héréditaire. Celle-ci désigne la part minimale du patrimoine qui doit revenir aux héritiers réservataires, principalement les descendants.

La portion du patrimoine dont le défunt peut disposer librement est appelée la quotité disponible.

La réserve héréditaire est répartie comme suit :

• 1 enfant : la réserve est égale à la moitié du patrimoine du défunt.
• 2 enfants : la réserve est égale aux deux tiers de son patrimoine.
• 3 enfants ou plus : la réserve est égale aux trois quarts de son patrimoine.

Pour la quotité disponible :

• 1 enfant : le défunt pouvait disposer librement de la moitié de son patrimoine .
• 2 enfants : le défunt pouvait disposer librement d'un tiers de son patrimoine.
• 3 enfants ou plus : le défunt pouvait disposer librement d'un quart de son patrimoine.

Le conjoint survivant n'est pas héritier réservataire. Cependant, il bénéficie de droits spécifiques, notamment le droit temporaire au logement pendant un an et, sous certaines conditions, un droit viager au logement.

La part revenant à chaque héritier dépend du lien de parenté avec le défunt et de la situation matrimoniale de ce dernier.

Lorsque le défunt était marié

• En présence d'enfants communs :
  • Le conjoint survivant peut choisir entre :
    • L'usufruit de la totalité des biens de la succession.
    • La pleine propriété d'un quart des biens.
  • Les enfants se partagent le reste en pleine propriété.

• En présence d'enfants d'une autre union :
  • Le conjoint survivant reçoit un quart de la succession en pleine propriété.
  • Les enfants se partagent les trois quarts restants.

• En l'absence de descendant :
  • Si les parents du défunt sont vivants :
    • Le conjoint reçoit la moitié de la succession.
    • Les parents se partagent l'autre moitié.
  • Lorsqu’un seul parent est vivant :
    • Le conjoint obtient les trois quarts de la succession.
    • Le parent survivant obtient le quart restant.
  • Si aucun parent n'est vivant, c’est au conjoint que revient la maison.

Lorsque le défunt n’était pas marié

• En présence de descendants :
  • Les enfants du défunt héritent à parts égales.
  • En cas de prédécès d'un enfant, ses propres descendants viennent en représentation.

• En l'absence de descendant :
  • Les parents du défunt héritent chacun de la moitié des biens.
  • Si un seul parent est vivant, il reçoit la totalité de la succession.
  • En l'absence de parents vivants, les frères et sœurs (ou à défaut leurs descendants) héritent à parts égales.

À qui revient une maison en cas de décès de son propriétaire ? Sa transmission est soumise aux droits de succession, dont le montant varie en fonction du lien de parenté entre le défunt et l'héritier.

• Conjoint survivant ou partenaire pacsé : exonérés de droits de succession.

• Enfants (succession en ligne directe) :
  • Abattement de 100 000 euros sur la part nette taxable de chaque enfant.
  • Au-delà de cet abattement, application d'un barème progressif :
    • Jusqu'à 8 072 euros : 5 %
    • De 8 072 euros à 12 109 euros : 10 %
    • De 12 109 euros à 15 932 euros : 15 %
    • De 15 932 euros à 552 324 euros : 20 %
    • De 552 324 euros à 902 838 euros : 30 %
    • De 902 838 euros à 1 805 677 euros : 40 %
    • Au-delà de 1 805 677 euros : 45 %

• Frères et sœurs :
  • Abattement de 15 932 euros.
  • Taux d'imposition : 35 % jusqu'à 24 430 euros.

Bon à savoir : les sommes reçues au titre d’une assurance prévoyance souscrite par le défunt sont exonérées de droits de succession. MetLife a mis en place des solutions pour assurer à vos proches les moyens de faire face à ces droits, qui peuvent être importants selon votre patrimoine. La prévoyance droits de succession prévoit le versement d'un capital à vos ayants-droits pour payer ces droits.

Si un couple marié, pacsé ou en concubinage (union libre) achète un bien immobilier et que l’un des membres du couple décède, le survivant conserve sa quote-part dans la propriété de ce bien. Toutefois, il convient de détailler les 3 situations, afin de déterminer si la maison lui revient en cas de décès de l’autre membre du couple.

Couple marié

Si les époux ont acheté la maison en indivision, chacun possède une quote-part proportionnelle à son apport.

En cas de décès, le conjoint survivant conserve sa part.

La part du défunt est transmise à ses héritiers en fonction des règles habituelles de succession (qui peuvent inclure le conjoint survivant, selon le régime matrimonial adopté et les éventuelles dispositions testamentaires prises par les époux).

Si les époux sont mariés sous le régime de la communauté légale (sans contrat de mariage), le bien est commun, la moitié de la maison revient automatiquement au conjoint survivant. L'autre moitié suit les règles de la succession.

Couple pacsé

Si la maison a été achetée en indivision, chaque partenaire possède une quote-part proportionnelle à son apport. En cas de décès, le survivant conserve sa part. La part du défunt entre dans la succession.

Lorsque le bien a été acheté en tontine (ou “clause d’accroissement”), le survivant devient automatiquement propriétaire de la maison. Cependant, cette clause doit avoir été prévue au moment de l'achat. Les héritiers du défunt n'ont alors aucun droit sur la part de ce dernier.

Concubinage

À qui revient la maison en cas de décès d’un concubin ? Si le bien a été acheté en indivision, chaque concubin en détient une quote-part.

En cas de décès, le survivant conserve sa quote-part sur la maison. La part du défunt revient à ses héritiers (et non au concubin).

Par conséquent, si aucun dispositif particulier n’a été prévu (comme une clause d'accroissement ou un testament), le concubin survivant n’hérite pas automatiquement de la part du défunt.

Attention : contrairement aux époux et aux partenaires pacsés (exonérés de droits de succession), un concubin survivant doit s’acquitter de 60 % de droits de succession sur la part qu’il reçoit. Seule exception : lorsqu’une clause de tontine a été prévue dans l’acte d’achat de la maison.

Bon à savoir : qu’il s’agisse d’un mariage, d’un pacs ou d’un concubinage, rédiger un testament permet d’attribuer la part du défunt au membre du couple survivant. Cependant, ce montage juridique ne peut altérer les droits des héritiers réservataires.

Plusieurs étapes sont nécessaires pour assurer la transmission pérenne d’un bien immobilier après le décès de son propriétaire.

Les héritiers doivent choisir un notaire d’un commun accord, afin que ce professionnel rédige un acte notarié. Ce dernier détaille à la fois les personnes héritant du bien immobilier, et leurs parts respectives sur ce bien.

Si certains héritiers du défunt sont des enfants mineurs ou des majeurs sous curatelle, ils seront représentés par le conseil de famille, lui-même placé sous le contrôle du juge des tutelles.

Les ayants droit doivent donc procurer au notaire certaines pièces justificatives prouvant leur qualité d'héritier. Par exemple, un livret de famille établissant la filiation entre le défunt et l’un de ses ayants droit.

Un généalogiste devra intervenir lorsqu’une personne se déclare héritière du défunt, mais sans pouvoir prouver juridiquement sa filiation.

Si le défunt avait rédigé un testament, ses ayants droit doivent le fournir au notaire chargé du règlement de la succession.

Dans un second temps, le notaire établira un inventaire du patrimoine du défunt, et déterminera à qui revient la maison en cas de décès.

Puis, il s'acquittera des obligations inhérentes aux biens immobiliers de la succession.

Ensuite, il établira et collectera les droits de succession dus par les ayants droit.

Enfin, le notaire réalisera le partage entre les héritiers du défunt.

Les héritiers peuvent alors conserver le bien en indivision ou le vendre.

En cas de désaccord concernant le bien immobilier ou son estimation, les héritiers doivent dans un premier temps tenter de trouver une solution amiable auprès du notaire chargé de la succession. À défaut, cette tâche sera confiée à un médiateur, voire à un administrateur judiciaire.

Les sujets de friction sont plus fréquents en cas d'indivision des héritiers sur un bien immobilier : la règle en vigueur est celle de l'unanimité pour les décisions importantes (notamment la vente du bien).
Dans ce cas, un héritier mécontent peut sortir de l'indivision :  soit les autres héritiers rachètent sa quote-part. Soit, en cas de désaccord persistant, l’indivisaire peut demander une vente judiciaire forcée de la maison.

Afin d'éviter ces situations de blocage et déterminer à qui revient la maison après son décès, le propriétaire d’un bien a tout intérêt à transmettre son patrimoine immobilier sous forme de société civile immobilière (SCI). Il transmet alors des parts sociales, et non pas ses biens immobiliers en propre.

Les statuts de la SCI prévoient que les décisions ne doivent pas être prises à l'unanimité. Cette structure juridique empêche donc tout blocage concernant les biens immobiliers du défunt au moment de sa succession.