Assurance de prêt immobilier pour seniors : guide complet

Combien peut coûter une assurance emprunteur pour seniors ? Quelles sont les conditions d'âge pour les assurances de prêts immobiliers pour seniors ? Quelles sont les formalités médicales à accomplir pour souscrire une assurance de prêt immobilier ? Comment une banque traite-t-elle une demande d’assurance emprunteur si le demandeur est un senior ? Quels sont les pièges à éviter en choisissant cette assurance ? Comment faire si un assureur refuse de couvrir un demandeur senior ?

Découvrez les réponses à ces questions.

Sommaire

• Combien peut coûter une assurance emprunteur pour senior ?
• Quelles garanties les seniors peuvent-ils attendre de leur assurance de prêt immobilier ?
• Quelles sont les conditions d'âge pour une assurance de prêt immobilier pour seniors ?
• Quelles sont les formalités médicales à accomplir pour souscrire une assurance de prêt immobilier ?
• Comment une banque traite-t-elle une demande d’assurance emprunteur pour senior ?
• Quels sont les pièges à éviter en choisissant une assurance de prêt immobilier pour senior ?
• Comment faire si un assureur refuse de couvrir un emprunteur senior ?
• Questions fréquemment posées

L'âge du demandeur du crédit impacte fortement le coût de son assurance de prêt immobilier. La raison est simple : à partir de 60 ans, les assureurs considèrent que le demandeur du crédit immobilier a davantage de chances d'être affecté par des problèmes de santé : risques de maladies, chutes, etc.
Par conséquent, le montant de ses primes d’assurance sera plus élevé que celui applicable à un demandeur de crédit plus jeune.

Le coût d’une assurance de prêts immobiliers pour seniors représente entre 0,60 et 0,90 % de la part du montant emprunté à rembourser. Passé 70 ans, le coût de l'assurance représente entre 0,95 % et 1,80 %.

Des chiffres à relativiser, car certains établissements de crédit refusent purement et simplement d’assurer des personnes âgées de 70 ans ou plus.

Enfin, après 85 ans, il est presque impossible de trouver une assurance de prêt immobilier, sauf à des tarifs faramineux, et moyennant de solides garanties financières additionnelles (comme un nantissement).

Les établissements de crédit imposent aux demandeurs de prêt immobilier âgés deux garanties au minimum dans leur assurance de prêt immobilier :

La garantie décès, qui sert à rembourser à l'établissement prêteur le capital qui reste dû si l'assuré décède en raison d’un accident ou d’une maladie.

Garantie perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA). Elle s’applique quand l’assuré n’est plus capable de travailler et doit se faire assister par une tierce personne pour accomplir les gestes essentiels du quotidien (se laver, se nourrir, s'habiller, se déplacer…).

Mais un senior peut aussi compléter son assurance de prêt immobilier pour senior de garanties additionnelles :

• ITT (incapacité temporaire et totale de travail).
• IPP et IPT (invalidité permanente partielle ou totale).
• Remboursement du prêt si l'assuré perd son emploi.

Bien entendu, ces protections additionnelles auront un impact sur le coût total payé par l'assuré. En outre, elles ne se justifient financièrement que s’il exerce encore une activité professionnelle au moment où il souscrit le prêt immobilier.

Il faut distinguer l'âge des assurés à la souscription des assurances de prêts immobiliers et l'âge où les garanties de celles-ci cessent de les couvrir.

L’âge limite pour emprunter (l’âge maximal au-delà duquel un particulier ne pourra plus souscrire d'assurance emprunteur) oscille entre 60 et 65 ans, en fonction des compagnies d'assurance – certaines, comme MetLife, acceptent les seniors jusqu’à 84 ans pour la souscription.

L’âge de cessation des garanties désigne la limite de couverture par l’assureur pour les garanties du contrat. Cet âge limite diffère en fonction des différentes garanties de l’assurance.

Ces informations sont primordiales, il est donc important de lire attentivement les conditions générales des contrats d’assurance de prêt immobilier pour demandeurs de crédit âgés qui sont proposés par les différents acteurs du marché. Car si l'assuré est victime d’un aléa initialement couvert par sa prévoyance en raison de son âge avancé, lui ou ses proches devront rembourser le montant emprunté et les intérêts restant dus.

En moyenne, la garantie décès cesse à 80 ans, la PTIA à 70 ans.

Pour décider si elle assure ou non un emprunteur, et à quelles conditions, une compagnie d’assurance lui impose plusieurs formalités médicales.

• Déclaration d'état de santé.
• Questionnaire médical.
• En fonction des réponses apportées, passage d’examens médicaux (bilan urinaire et sanguin, électrocardiogramme…). Ces examens sont diligentés par un médecin imposé par la compagnie d'assurance ou par un médecin traitant.
• Demande de justificatifs sur les antécédents médicaux éventuels, par exemple un compte rendu opératoire en cas d'opération chirurgicale récente.

Toutefois, ces formalités peuvent être allégées en fonction des compagnies et/ou des autres caractéristiques du profil de l’emprunteur, notamment ses revenus et le montant du prêt demandé.

L'emprunteur qui souhaite une assurance de prêt immobilier pour senior doit remplir de bonne foi les documents demandés.
En cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle sur son état de santé réel, sa police d’assurance pourra être déclarée nulle et non avenue, et toutes les primes qu’il a déjà payées demeurent alors acquises à par la compagnie d’assurance (article L113-8 du Code des assurances).

L'assureur va analyser les réponses fournies par l'emprunteur. Puis, il décidera soit :

• D’assurer l’emprunteur en lui appliquant des conditions standard.
• De l’assurer, mais moyennant une surprime.
• De le priver du bénéfice de certaines garanties.
• De refuser de l’assurer.

Il existe 4 pièges à éviter lorsqu’un emprunteur choisit son assurance de prêt immobilier pour senior :

• Ne pas utiliser de comparateur en ligne et ne pas comparer les offres, car une banque ne peut pas légalement vous imposer sa propre assurance de prêt.
• Ne pas négocier avec l'assurance les conditions générales de l’assurance.
• Ne pas utiliser la convention AREAS, mécanisme qui permet aux emprunteurs avec un risque aggravé de santé de trouver une assurance emprunteur adaptée (mais leur crédit immobilier doit être remboursé à l'âge de 70 ans maximum).
• Penser que l'assurance emprunteur est obligatoire.

Si aucune compagnie d’assurance n’accepte de couvrir l’emprunteur, l’établissement de crédit peut refuser de lui accorder les fonds sollicités pour son achat immobilier.

En effet, une assurance emprunteur sert de gage à l’établissement de crédit.

Ainsi, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur à la suite d’un aléa (maladie, accident, chômage, décès…), l’établissement de crédit sera remboursé par l’assurance de prêt immobilier.
Concrètement, sans assurance emprunteur, le demandeur de crédit a peu de chances de voir sa demande de crédit aboutir.

Mais il existe toutefois d’autres solutions :

• L’emprunteur peut garantir son prêt, soit avec un nantissement sur un produit financier (généralement une assurance-vie en fonds en euros, puisque le capital placé et ses intérêts accumulés sont garantis), soit en apportant en gage un bien immobilier détenu en propre (hypothèque).
• Trouver une personne qui se porte caution du remboursement du prêt.
• Réduire le montant du prêt et donc sa durée.
• Utiliser la délégation d’assurance.

Introduite par la Loi Lagarde, il s’agit de la possibilité de ne pas choisir les assurances de prêts immobiliers proposés par les banques. En effet, ce sont des assurances de groupe, avec des conditions de garantie standard, donc peu personnalisables, et qui représentent parfois plus de 30 % du coût total du crédit immobilier (1).

En outre, les profils considérés comme à risques par les établissements de crédit (et dont font partie les demandeurs de crédit âgés) paient beaucoup plus cher leur assurance emprunteur, ou essuient un refus de la compagnie.

Par conséquent, la délégation d’assurance permet à la fois de trouver une assurance auprès d’une compagnie d’assurance externe (par exemple une assurance emprunteur pour seniors MetLife), mais à un tarif et des conditions beaucoup plus avantageux.

Avec la Loi Lemoine de 2022, il est désormais possible de choisir une autre assurance emprunteur que celle proposée par une banque, soit lors de la souscription du prêt, soit durant son remboursement. Cette règle vaut aussi pour les prêts immobiliers souscrits avant 2022.

Une démarche pertinente pour réaliser des économies, notamment quand l'emprunteur a souscrit une couverture en cas de chômage au moment de la souscription de son prêt immobilier, et que désormais il ne travaille plus.