Âge maximum pour emprunter : ce qu'il faut savoir

Quel est l'âge maximum autorisé pour souscrire un prêt immobilier ? Quels sont les inconvénients d'emprunter quand on a plus de 45 ans ? Peut-on emprunter quand on est un senior et comment “contourner” les critères d’obtention d’un crédit immobilier ?

Sommaire

• Quel est l'âge maximum autorisé pour souscrire un prêt immobilier ?
• Quels sont les inconvénients d’emprunter quand on a plus de 45 ans ?
• Peut-on emprunter quand on est un senior ?
• Seniors : comment “contourner” les critères d’obtention d’un crédit immobilier ?

Une banque prend un risque lorsqu’elle prête de l'argent, car elle engage ses fonds propres : que l’emprunteur fasse défaut ou décède.

Par conséquent, l'âge maximum pour emprunter dépend de plusieurs paramètres : durée du crédit, montant emprunté, état de santé, apport personnel de l'emprunteur…

Généralement, les banques imposent que la fin du remboursement du prêt immobilier n’intervienne pas après les 75 ans de l'emprunteur. ⁽¹⁾

En outre, à de rares exceptions près, la durée d’un crédit immobilier ne peut excéder 25 ans. Pour obtenir un crédit immobilier sur cette durée, il faudra emprunter avant l'âge de 50 ans.

Enfin, le coût de l’assurance prêt immobilier pour senior sera nettement plus cher.

En effet, un vieil adage veut que les banques ne prêtent qu’aux riches. Elles prêtent aussi aux personnes qui contractent un prêt jeune : le coût de leur assurance emprunteur sera beaucoup moins cher. Un paramètre important quand on sait qu’elle représente parfois plus de 30 % du coût total du crédit immobilier. ⁽²⁾

Les jeunes emprunteurs sont censés être en meilleure santé, le coût du crédit immobilier sera moins cher, tout comme celui de l'assurance emprunteur. Par conséquent, le coût total du crédit immobilier ne va pas dépasser le taux d'endettement maximum autorisé (35 %).

Quel que soit l'âge maximum pour emprunter, plus la durée du crédit est courte, plus son taux baissera.

L'âge limite pour emprunter à des conditions encore relativement avantageuses est 45 ans.
Les banques accordent moins facilement des crédits immobiliers après 45 ans, car elles considèrent les risques plus élevés que lorsque l'emprunteur est plus jeune.

2 raisons expliquent cette politique des banques :

• Les risques de santé sont plus élevés.
• En cas de crédit longue durée, les revenus de l'emprunteur baisseront s’il arrive à l'âge de la retraite et que le remboursement de son crédit n’est pas terminé.

Par conséquent, à montant égal, le taux d'intérêt du crédit sera plus élevé que pour des emprunteurs plus jeunes.

Toutefois, emprunter après 45 ans n’est pas forcément un désavantage, car l’apport personnel des emprunteurs est souvent plus conséquent que celui de jeunes emprunteurs, et donc les mensualités de leurs crédits peuvent être plus élevées en cas de revenus suffisants.

Il est possible d'emprunter quand on est un senior (à partir de 60 ans). Mais, à de rares exceptions près, la durée du crédit ne pourra pas dépasser les 15 ans. Cette règle impactera donc fortement l'âge limite pour emprunter.

De plus, une fois à la retraite, les revenus des potentiels emprunteurs baissent, ce qui limite leur accès au crédit immobilier. Néanmoins, les banques acceptent de prêter aux emprunteurs seniors quand ils possèdent des revenus suffisants. Au-delà de ses revenus professionnels ou sa pension de retraite, une banque accordera un prêt immobilier si l'emprunteur senior possède des revenus complémentaires ou un patrimoine important : produits d'épargne, immobilier de rapport, etc.

En outre, les seniors ont plus de chances de présenter des risques aggravés de santé. Dans ce cas, le coût de l'assurance emprunteur sera plus élevé. Ou alors, l’assureur limitera ou exclura l’application de garanties. Enfin, les assureurs décident parfois de refuser d'assurer un emprunteur trop âgé ou qui présente des risques aggravés de santé.

Pour ces raisons, le législateur a mis en place une convention AERAS pour emprunter avec un risque aggravé de santé.
Ce système offre la possibilité aux particuliers de trouver plus facilement une assurance emprunteur, même avec un risque aggravé de santé.

Grâce à la convention AERAS, les emprunteurs “à risques” peuvent emprunter s’ils remboursent leur crédit avant l'âge de 71 ans et si le montant assuré n'excède pas 420 000 euros.

Bon à savoir : depuis la loi Lemoine (2022), les emprunteurs atteints d’un cancer ou d’une hépatite C bénéficient d’un droit à l'oubli 5 ans après la fin de leur protocole thérapeutique (sans rechute). Ils n'ont alors pas à mentionner ces pathologies dans le questionnaire médical de l'assurance emprunteur.

Hormis l'âge maximum pour emprunter, une banque prend en compte les revenus de l'emprunteur et son apport personnel.

Son endettement ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus (sauf en cas de revenus particulièrement élevés).

Il doit aussi fournir un apport personnel qui représente 10 % minimum du montant du crédit immobilier sollicité.

Pour le même montant emprunté, le taux du crédit d’un senior sera plus élevé que celui d’un jeune emprunteur.

Ces critères peuvent être des facteurs de refus de crédit immobilier, surtout pour les emprunteurs trop âgés.

Cependant, il existe plusieurs façons de faire baisser le coût total du prêt immobilier.

• Augmenter son apport personnel, ce qui avantage les seniors dont les revenus sont généralement plus élevés que les emprunteurs plus jeunes.
• Changer d’assurance de prêt immobilier. La délégation d'assurance emprunteur est autorisée par la loi française. La souscription de l'assurance de la banque (souvent onéreuse) au profit d’une assurance externe est autorisée et fait considérablement baisser le prix des cotisations. L'âge maximum pour emprunter n’est donc plus forcément un frein rédhibitoire.
• Depuis la loi Lemoine, les particuliers qui empruntent 200 000 euros maximum (400 000 euros à deux) n’ont plus à remplir de questionnaire médical. Toutefois, le remboursement du prêt doit intervenir avant leurs 60 ans.

Bon à savoir : pour trouver la meilleure offre, un simulateur assurance prêt immobilier reste la solution la plus simple et rapide.