Comment financer l'achat ou la reprise d'un hôtel ?
Guide pour financer un hôtel
Quelles sont les solutions de financement pour le rachat ou la reprise d’un hôtel ? Hormis le prêt professionnel bancaire, il existe plusieurs alternatives : aides publiques et investisseurs privés, location-gérance et crédit vendeur. Pour quelles raisons faire une demande de prêt professionnel ? Découvrez nos solutions.
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Quelles sont les solutions de financement pour le rachat d’un hôtel ?
Voici plusieurs manières d'obtenir le financement pour l'achat d'un hôtel.
Prêt professionnel bancaire
Comme pour financer un restaurant, créer ou reprendre un hôtel se fait généralement sous 2 formes juridiques possibles :
- Location du local (souvent un immeuble entier), moyennant le paiement d'un loyer à l'entreprise propriétaire des murs (le fonds de commerce). Dans ce cas, une banque ne prêtera que si l'emprunteur apporte au minimum un capital représentant 30 % du financement total du projet.
Il devra généralement rembourser ce crédit en 7 ans maximum.
- Si l'opération comprend l'achat d'un bien immobilier, quel apport pour un prêt professionnel l'emprunteur devra-t-il fournir ?
Au minimum 10 % de la somme globale qu'il souhaite obtenir de la banque. Dans ce cas, la durée de crédit pourra atteindre 20 ans.
À défaut d'apport personnel pour le financement de l'achat de l'hôtel, la banque demandera des garanties sur le patrimoine disponible de l'emprunteur, par exemple un nantissement sur un produit d'épargne ou une hypothèque sur un bien immobilier qu'il détient en propre.
La banque pourra aussi demander des garanties supplémentaires à l'emprunteur, par exemple un cautionnement ou la souscription d'une assurance emprunteur pour prêt professionnel.
Il sera moins onéreux de faire financer l'achat via une société civile immobilière (SCI) distincte de la société qui exploite l'hôtel : en cas de créances exigibles, voire d'une procédure collective à l'encontre de la société d'exploitation, l'immeuble ne peut être saisi (sauf à prouver une confusion de patrimoine entre ces sociétés).
C'est également un moyen de percevoir des revenus fonciers supplémentaires, et de préparer la transmission familiale de l'hôtel ou sa vente à un tiers.
Dans tous les cas, une banque refusera un financement pour l'achat d'un hôtel si l'emprunteur ne possède pas une expérience suffisante dans l'hôtellerie. En outre, il devra établir un plan de financement réaliste, puisque l'achat ou la reprise d'un hôtel nécessite des investissements importants : matériel, frais de personnel, rachat de clientèle, etc.
Aides publiques et investisseurs privés
Il est tout à fait possible de financer l'achat ou la reprise d'un hôtel en faisant appel à des investisseurs privés : fonds d'investissement, sociétés de private equity, business angels, voire financement participatif (crowdfunding) en utilisant une plateforme dédiée.
En outre, il existe d'autres solutions pour financer un hôtel notamment les prêts sur l'honneur ou les prêts accordés par Bpifrance.
Voici plusieurs suggestions de financement pour créer une entreprise.
- Location-gérance et crédit vendeur
Si l'emprunteur ne peut financer l'achat ou la location du fonds de commerce, il peut se tourner vers la location-gérance d'un hôtel, moins onéreuse, car dans cette configuration le locataire-gérant n'a pas à réaliser d'investissements lourds. Et si le propriétaire du fonds de commerce lui impose une redevance sur son chiffre d'affaires ou le revenu brut d'exploitation, la location-gérance lui permet de tester la potentialité de l'hôtel pendant quelques années avant de le reprendre totalement (ce que le propriétaire du fonds de commerce n'est cependant pas obligé d'accepter).
- Autre solution pour le financement de l'achat d'un hôtel : le crédit vendeur
Il désigne l'opération juridique dans laquelle le cédant (vendeur) accorde des facilités de paiement pour que le repreneur puisse finaliser le financement de son projet, grâce à un paiement échelonné. Le prix de vente peut même être partiellement conditionné aux futurs résultats de la société d'exploitation de l'hôtel.
Mais il faut rembourser le cédant en 3 ans maximum.
Pour quelles raisons faire une demande de prêt professionnel ?
Hormis pour financer l'achat ou la location du local, faire une demande de prêt professionnel servira à financer une rénovation, embaucher une équipe ou faire la promotion de l'hôtel.
Financer une rénovation
Le prêt professionnel sert notamment à financer une rénovation.Si l'emprunteur veut réaliser des économies ou emprunter moins, il peut se tourner vers le crédit-bail mobilier (ou leasing), solution moins chère lorsqu'on veut louer du matériel ou faire des travaux de rénovation.
Financer l’embauche d’une équipe
À moins d'exploiter un petit immeuble, le financement de l'achat d'un hôtel nécessite d'embaucher du personnel qualifié (qui représente 30 à 40 % des coûts). Le ratio financier du personnel d'un hôtel se calcule ainsi :
(salaires et traitements + charges sociales) / chiffre d'affaires hors taxes service compris (CAHTSC).
Faire la promotion de son entreprise
Le marketing d'un hôtel reste un poste de dépense non négligeable, car il implique différentes actions chronophages et techniques : référencer le site web, assurer sa présence sur les sites de voyage, campagnes publicitaires, présence sur les réseaux sociaux, emailing, CRM, rémunération des influenceurs...