Apports des lois sur l'assurance emprunteur dans un crédit immobilier

Le législateur améliore constamment les droits des titulaires d'assurances emprunteur (appelées aussi assurance de prêt ou de crédit immobilier).

Entre la Loi Châtel de 2008 et la Loi Lemoine de 2022, quels sont les acquis majeurs pour les emprunteurs au cours de cette période ? Pourquoi la délégation d'assurance est-elle un excellent moyen de baisser sensiblement le coût total d'un crédit immobilier ?

Sommaire

• Loi Châtel : résiliation des contrats d’assurance de prêt immobilier
• Loi Lagarde : pouvoir choisir son assurance emprunteur
• Loi Hamon : changer d’assurance emprunteur la première année
• Loi de modernisation du système de santé de 2016 : droit à l'oubli
• Loi Sapin 2 : possibilité de résilier son assurance emprunteur chaque année
• Loi Pacte : mobilité bancaire
• Loi ASAP : allègement des démarches administratives
• Loi Lemoine : changer d'assurance emprunteur à tout moment
• L'impact des lois sur l'assurance emprunteur

La loi Chatel du 3 janvier 2008 (loi n°2008-3) est la première loi renforçant significativement les droits des assurés en matière d'assurance emprunteur.

Cette loi prévoit le libre choix de l'assurance emprunteur lorsque l'assurance est facultative. Ainsi "Sauf si le prêteur exerce son droit d'exiger l'adhésion à un contrat d'assurance collective qu'il a souscrit, l'emprunteur peut souscrire auprès de l'assureur de son choix une assurance équivalente à celle proposée par le prêteur" (L312-8 du Code de la consommation).

Cependant, comme la majorité des crédits où l'assurance était obligatoire, le prêteur en faisait une condition d'octroi du prêt immobilier. Et le Code de la consommation autorisait le prêteur à imposer à l'emprunteur d'adhérer au contrat d'assurance collective qu'il avait souscrit.

La Loi Lagarde (n°2010-737 du 1er juillet 2010) instaure la liberté de choix de l'assurance emprunteur liée à un prêt immobilier (ou "délégation d'assurance") : les assurés peuvent désormais choisir l'assurance emprunteur de leur choix, donc pas nécessairement celle proposée par leur banque. La banque ne peut s'opposer à cette délégation d'assurance dès lors que le contrat proposé par l’emprunteur présente un niveau de garantie équivalent à celui souscrit par la banque. Tout éventuel refus de la banque doit être motivé.

En outre, la banque ne peut pas modifier les conditions financières du prêt (taux, durée...) en cas de délégation d'assurance.

Toutefois, cette délégation d'assurance doit intervenir avant la signature de l'offre de prêt.

La Loi Hamon (loi n°2014-344 du 17 mars 2014) permet de changer d'assurance emprunteur durant la première année suivant la signature de l'offre de prêt immobilier, sans frais ni pénalités supplémentaires. Toutefois, l'équivalence des garanties entre l'ancien et le nouveau contrat doit être respectée.

La Loi de modernisation du système de santé du 26 janvier 2016 (n°2016-41) est aussi une loi sur l'assurance emprunteur : elle entérine le dispositif conventionnel qui permet la souscription d'une assurance de prêt immobilier à un tarif normal (donc sans surprime et sans potentielles exclusions de garanties) pour les emprunteurs atteints de certaines pathologies.

Grâce au « droit à l’oubli » et sous réserve de respecter certains délais, un emprunteur n'a plus à déclarer sa maladie à un assureur après la fin de son protocole thérapeutique (sauf en cas de rechute).

Par exemple, en cas de mélanome (droit à l’oubli entre 3 et 10 ans) ou pour un cancer du col de l’utérus (droit à l’oubli d’une durée d’1 an).

La loi Sapin 2 (ordonnances n°2016-301 du 14 mars 2016 et n°2016-351 du 25 mars 2016 ratifiées par la loi n°2017-203 du 21 février 2017) permet à tout assuré de résilier gratuitement son assurance de prêt immobilier chaque année, à la date d'échéance du contrat. Là encore, l'équivalence des garanties doit être respectée.

L'emprunteur doit aussi obtenir l’accord écrit de sa banque et résilier son assurance emprunteur en lui envoyant une lettre, avec 15 jours de préavis.

Par ailleurs, cette loi améliore l'information des emprunteurs sur leur droit à la résiliation de leur assurance de crédit immobilier.

La Loi Pacte (22 mai 2019 n°2019-486) améliore la "mobilité bancaire".

Avant cette loi, toute banque pouvait obliger (ou pénaliser) les clients à qui elle accordait un crédit immobilier s'ils ne domiciliaient par leurs salaires dans cette même banque.

La loi Pacte supprime cette obligation de domiciliation des salaires.

La Loi Accélération et Simplification de l’Action Publique (dite loi ASAP, n°2020-1525 du 7 décembre 2020) instaure l'obligation pour les banques d'informer une fois par an les emprunteurs de leur droit de résilier chaque année leur assurance de prêt et de souscrire une autre assurance.

Comme avec les lois d'assurance emprunteur précédemment évoquées, l’équivalence des garanties entre l'ancien et le nouveau contrat doit être respectée.

Avec la Loi Lemoine (loi n°2022-270 du 28 février 2022), les emprunteurs ont désormais la possibilité de changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment (et non plus une seule fois par an), dès lors que le critère d'équivalence des garanties entre l'ancien et le nouveau contrat est respecté.
Cette disposition s'applique aussi aux crédits immobiliers déjà signés avant l'entrée en vigueur de la loi.

La loi Lemoine impose également aux banques d'informer chaque année les emprunteurs de leur droit à résilier leur assurance de prêt immobilier et d'indiquer le coût de cette assurance sur 8 ans.

La loi Lemoine a aussi amélioré les conditions d'accès au crédit

Le questionnaire de santé est supprimé si le crédit immobilier ne dépasse pas 200 000 € (400 000 € pour un couple) et que la fin du crédit intervient avant les 60 ans de l'assuré.

Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les personnes souffrant de pathologies qui étaient susceptibles de devoir payer une surprime pour pouvoir souscrire une assurance emprunteur.

Par ailleurs, la loi Lemoine modifie, pour les personnes atteintes d'un cancer ou d'une hépatite C, la durée du droit à l'oubli qui passe de 10 à 5 ans. Le crédit ne doit pas dépasser 320 000 €, être destiné à l’achat d’une résidence principale ou d’un local professionnel, et doit se terminer avant les 71 ans de l'assuré.

Enfin, la Loi Lemoine renforce l'obligation des banques en cas de refus de délégation d'assurance. Désormais, les banques doivent expliquer leur démarche, en fournissant l'intégralité des motifs de refus aux emprunteurs.

Devoir d'information des banques, meilleure transparence de leurs pratiques, possibilité de changer d'assurance de crédit immobilier à tout moment... L'impact des lois évoquées sur l'assurance emprunteur est important pour, les assurés.

Grâce à elles, les emprunteurs ont désormais une maîtrise totale du coût de l'assurance emprunteur. Une évolution primordiale, quand on réalise que celle-ci représente parfois jusqu'à 40% du coût total d'un crédit immobilier (source : L'Argus de l'Assurance).

En faisant jouer la concurrence entre assureurs, les assurés peuvent obtenir un contrat moins cher que leur contrat actuel.

Cette délégation d'assurance représente aussi une excellente occasion d'obtenir une meilleure couverture des risques, avec des garanties plus complètes.